Закон о займе под залог недвижимости

Введен запрет на заключение договоров микрозайма под залог жилья

EdZbarzhyvetsky / Depositphotos.com

Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 271-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который запрещает микрофинансовым организациям заключать договоры потребительского займа с физлицами под залог жилья или доли в нем. Такая мера призвана защитить граждан от возможного мошенничества и потери единственного жилья.

Кроме того, документом уточняются требования к микрофинансовым организациям и их руководителям. Часть поправок касается минимального размера собственных средств (капитала) микрокредитных компаний, который будет постепенно увеличиваться с 1 млн руб. с 1 июля 2020 года до 5 млн руб. с 1 июля 2024 года. Эти ограничения не затронут микрофинансовые организации предпринимательского финансирования и организации, учредителем (акционером, участником) которых является РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Также установлен прямой запрет на внесение в уставный капитал микрофинансовой компании заемных средств и находящегося в залоге имущества.

Законом расширяются и функции Банка России в отношении микрофинансовых организаций – в части установления максимального размера процентной ставки по займам, предоставляемым кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами физлицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой.

Среди иных поправок, внесенных рассматриваемым законом:

  • введение для всех видов микрофинансовых организаций дополнительных возможностей по идентификации клиентов;
  • уточнение требований к деловой репутации и квалификации менеджмента микрокредитных компаний;
  • необходимость опубликования в Интернете перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов;
  • обязанность микрокредитной компании в письменной форме уведомить Банк России о назначении (избрании) на должность и об освобождении от должности лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа микрокредитной компании (в течение трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения);
  • обязанность микрокредитной компании, за исключением микрокредитной компании – НКО, раскрывать в Интернете информацию о структуре и составе своих акционеров (участников), включая лиц, под контролем либо значительным влиянием которых находится микрокредитная компания, и т. п.

Закон вступит в силу с 1 октября 2019 года, за исключением ряда норм, для которых установлен иной срок начала действия. Предполагается, что он позволит предотвратить неправомерные действия в отношении граждан при осуществлении микрофинансовой деятельности.

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Читайте так же:  Можно ли поменять поручителя по кредиту

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

Новый закон запретит микрофинансовым организациям давать кредиты под залог жилья и введет 24 новых требования к их владельцам и менеджерам

В первую очередь это касается займов под залог жилья — документ запрещает теперь МФО это делать. Кроме того, чтобы уменьшить риск мошенничества со стороны таких организаций, он вводит 24 новых требования к менеджерам и владельцам МФО. Меняется и минимальная сумма их уставного капитала: вместо смехотворных 10 тысяч — 5 миллионов рублей.

План по закрутке

Примечательно, что ряд депутатов уже заявили, что на этом не остановятся и будут добиваться полного запрета деятельности МФО в стране, мотивируя это тем, что именно такие конторы массово склоняют население к новым кредитам и тем самым еще сильнее затягивают долговую петлю на шее трудового народа. С одной стороны, можно только приветствовать такую депутатскую заботу о населении — все-таки мы им не безразличны. С другой — есть некоторые сомнения, что помещение МФО в разряд анахронизмов всерьез пойдет на пользу людям.

— По статистике, помощью МФО сейчас пользуются порядка 7 миллионов человек, — резюмирует Андрей Паранич, замдиректора саморегулируемой организации «Микрофинансирование и Развитие» (СРО «МиР»). — При этом, если соотнести число клиентов у микрофинансистов и у банкиров, получится, что на банки люди жалуются гораздо чаще, чем на МФО. Люди идут в МФО хотя бы потому, что поблизости есть только эта контора, а до ближайшего банка добираться на перекладных. Или потому, что есть масса категорий граждан, которым у банка сложно получить одобрение на ссуду.

Довольно скептично относится эксперт и к политике жесткого закручивания гаек в отношении МФО, которых благодаря усилиям ЦБ осталось сейчас в стране чуть меньше 2000 (восемь лет назад было около 7 тысяч):

— Допустим, в итоге у нас останется только пять самых крупных микрофинансовых организаций, — объясняет он. — Все эти годы закручивания гаек в отношении МФО крупные игроки находились в ожидании, что клиенты маленьких компаний пойдут к ним. Но этого не произошло. Зато моментально трансформировался «черный рынок»: место стертых с рыночного поля МФО заняли физлица, предлагающие деньги в долг. Естественно, нелегально. И часто по меньшим ставкам, потому что у такого персонажа нет никакой регуляторной нагрузки: ему не надо содержать штат контролеров, отчитываться в ЦБ, создавать резервы и т. д. И в итоге что мы имеем? Полиция этих черных ростовщиков по каким-то загадочным причинам не замечает, через суд они с должниками отношения не выясняют (ибо предпочитают более надежные, хоть и болезненные, процедуры), в итоге заемщик, который клюнул на низкий процент и простоту оформления, оказывается незащищенным. Но больше-то ему идти некуда. У оставшихся МФО сейчас уровень одобрения — 50 процентов. А было бы больше конкурентов, думаю, процент был бы меньше.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

Читайте так же:  Кредит независимо от кредитной истории

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Вступил в силу закон, запрещающий МФО брать жилье под залог

19:30, 01 ноября 2019г, Экономика 621

С 1 ноября вступили в силу требования закона, запрещающие микрофинансовым организациям выдавать гражданам займы под залог жилья. Также это касается доли в жилье и долевого участия в строительстве.

Теперь залогом может стать только нежилая недвижимость. Но эти ограничения не касаются займов для предпринимателей. А также не распространяются на МФО, учрежденные Российской Федерацией, регионами или муниципалитетами. Обычно они выдают займы малому и среднему бизнесу, индивидуальным предпринимателям.

Раньше, когда МФО предлагало получить заем под залог имущества, то существовала опасность, что при задержке взноса, организация могла изъять недвижимость и продать ее. Человек мог потерять жилье из-за незначительного займа.

По закону существует пять рабочих дней, в течении которых можно проверить и изучить договор до его подписания. За это время вы можно выяснить, легальная ли перед вами организация, изучить положения договора, посоветовали в Отделении по Алтайскому краю Центробанка России.

Проверить кредитора нужно на сайте Банка России. Здесь размещены реестры МФО и других легальных участников кредитного рынка. А также на ресурсе www.fincult.info. Если в указанных источниках нет организации, где вы хотите взять кредит, то лучше воздержаться от заключения каких-либо сделок.

Режим для самозанятых в Алтайском крае с 1 января не введут

930 тыс. тонн грузов перевезли по рекам Алтайского края в 2019 году

Подписан закон о запрете выдачи займов под залог жилья

В начале августа президент России подписал закон о ряде изменений в действующее законодательство, результатом которых станет наведение порядка на рынке микрокредитования.

Видео: Дмитрий Карасев, главный экономист Управления по надзору за микрофинансированием ГУ Банка России по ЦФО специально для «Правды. Ру».

«Одно из ключевых изменений в Законе — это запрет микрофинансовым организациям выдавать потребительский заем под залог жилья. Запрет важен, т. к. без него многие нелегалы маскировались под добросовестные МФО с целью завладеть недвижимостью заемщика. Нововведение позволит избежать ситуаций, когда из-за незначительного займа человек рисковал остаться без крыши над головой».

Закон на запрет выдачи займов под залог жилья вступит в силу с 1 ноября 2019 г. Стоит отметить, что МФО смогут предоставлять займы под залог нежилой недвижимости. Кроме того, норма не затрагивает МФО с госучастием, которые выдают займы представителям малого и среднего бизнеса, в том числе ИП, на предпринимательские цели.

Также в законе говорится о том, что с 1 октября 2019 года будет запрещено выдавать ипотечные займы всем, кроме профессиональных кредиторов. К ним относятся банки, МФО, кредитно-потребительские кооперативы и другие организации, которые находятся под надзором Банка России, Росвоенипотеки и уполномоченных Дом. рф организаций. Также выдавать ипотечный заем смогут работодатели своим сотрудникам.

В законе также установлены ограничения процентной ставки по ипотечным займам, чтобы исключить недобросовестные практики выдачи средств под завышенные проценты.

Ввод перечисленных и других предусмотренных новым законом ограничений и нововведений необходим для социализации рынка микрофинансирования, а также для очистки финансового рынка от недобросовестных практик, чьи действия приводят к потере средств граждан.

Материал подготовлен при содействии ГУ Банка России по ЦФО.

МФО запретили выдавать займы под залог жилья // Закон подписан Президентом

Видео (кликните для воспроизведения).

Микрофинансовые организации (МФО) не смогут выдавать потребительские займы под залог жилья. Единственное исключение — компании, среди учредителей которых есть публичные образования (РФ, ее субъекты и муниципалитеты). Такие поправки в «отдельные законодательные акты» на прошлой неделе подписал Президент. Право выдавать ипотечные займы сохранят кредитные кооперативы (включая сельскохозяйственные), но размер ставок по таким займам будет ограничивать Центробанк (ЦБ). Кроме того, банк «Дом.рф» сможет предоставлять организациям право выдавать займы, обеспеченные ипотекой.

Цель закона, авторами которого были депутаты и сенаторы, — предотвратить мошенничество с жильем граждан. Этим случаям было посвящено расследование корреспондента «Медузы» Ивана Голунова (в середине июня его задержали по подозрению в сбыте наркотиков, но потом отпустили из-за недоказанности). Участниками схем, описанных в расследовании, являлись различные МФО, выдававшие займы, обеспечением по которым было жилье заемщиков. Отношения завершались тем, что они лишались права собственности на свое имущество.

Запрет на выдачу займов под залог жилья появится в ст. 12 Закона об МФО [1] (об ограничениях в деятельности МФО). Такие организации не смогут выдавать потребительские займы физлицам, чьи обязательства обеспечены залогом жилья, долей в праве собственности на жилое помещение или правом требования по договору долевого строительства. Исключение сделано для МФО, долями в которых обладает РФ, ее субъекты и муниципальные образования.

Впрочем, возможность получить потребительский кредит под залог жилья все же останется. Сделать это граждане смогут, во-первых, в классических банках и, во-вторых, в кредитных и сельскохозяйственных кредитных кооперативах. Для последних ставка по кредиту не должна быть выше лимита, который установит ЦБ. Такие изменения внесены в Законы о сельскохозяйственной кооперации [2] и о кредитной кооперации [3] .

Еще одна группа компаний, имеющих право выдавать ипотечные займы в потребительских целях, ― это те, кто прошел аккредитацию в государственном банке «Дом.рф» (ранее ― «Агентство ипотечного жилищного кредитования»). Требования к ним будет устанавливать Правительство. «Дом.рф» должен будет публиковать на своем сайте перечень организаций, прошедших аккредитацию.

Из других нововведений закона — ужесточение требований к микрокредитным компаниям. Это такие МФО, которые не могут привлекать деньги у физлиц. Например, в Законе об МФО не было требований к их уставному капиталу. Теперь же минимальный размер уставного капитала для микрокредитной компании с июля 2020 года составит 1 млн руб. Размер будет увеличиваться ежегодно еще на 1 млн и с 2024 года составит 5 млн руб. Также микрокредитные компании должны будут сообщать ЦБ о назначении или увольнении единоличного исполнительного органа. Порядок уведомления и его форму установит ЦБ. Наконец, микрокредитные компании должны будут раскрывать в Интернете информацию о структуре и составе своих участников, в том числе о тех, под чьим контролем или «значительным влиянием» они находится.

Читайте так же:  Банк который дает кредит с 18 лет

Запрет МФО выдавать потребительские займы под залог жилья вступит в силу по истечении 90 дней после опубликования закона — то есть 1 ноября этого года.

[1] Федеральный закон от 2 июля 2010 года № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

[2] Федеральный закон от 8 декабря 1995 года № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

МФО запретят выдавать гражданам займы под залог жилья

Микрофинансовым организациям (МФО) запретят выдавать гражданам потребительские кредиты под залог жилья. Такой законопроект приняла Госдума во втором чтении. Его цель – предотвратить мошенничество с жилыми помещениями граждан, сообщается на сайте нижней палаты парламента. «Недопустимо, когда гражданин лишается единственной квартиры из-за незначительного по сравнению с ее стоимостью микрокредита», – приводятся там же слова спикера Госдумы Вячеслава Володина. По его мнению, законопроект «позволит пресечь охватившую российские регионы волну жилищного рейдерства». МФО все же смогут выдавать такие кредиты, но только под залог нежилого помещения.

О возможном запрете выдачи потребзаймов под залог жилья председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила в апреле. Она тогда объясняла, что запрет нужен для предотвращения мошенничества с недвижимостью. Ее поддержала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. «Человек, когда находится в тяжелейшей финансовой ситуации, он не читает, он не думает, ему срочно надо решить эту проблему. Люди просто без жилья остаются, единственного жилья, а там дети, семьи. Надо просто ввести на это запрет», – говорила Матвиенко (цитата по «Интерфаксу») и просила без потери времени приступить к разработке такого законопроекта.

Займы под залог недвижимости, например, активно предлагала МФО «Городская сберкасса». В январе этого года ЦБ исключил ее из реестра МФО, свою работу компания прекратила за несоблюдение нормативов, предоставление недостоверных отчетных данных и нарушение правил бухучета. В сохраненной копии сайта «Городской сберкассы» осталась информация о займах под залог недвижимости: МФО предлагала ссуды на 0,5–15 млн руб. заемщикам 18–75 лет. «Коммерсантъ» в 2018 г. писал об одной из схем отъема квартир, которую использовала МФО «Центр займов 365» (исключена из реестра ЦБ): заем гражданину оформлялся под залог недвижимости с соглашением об отступном с открытой датой.

В саморегулируемой организации (СРО) «МиР» запрет на выдачу займов под залог жилья считали и считают избыточной мерой, говорит председатель совета СРО Эльман Мехтиев: с ужесточением регулирования была ликвидирована сама возможность потери квартиры из-за займа на небольшую сумму. Если же речь идет о таких практиках, как подмена документов, то более логичным выглядела бы борьба с ними, а не запрет для всего рынка, полагает он. Более того, дополняет Мехтиев, значительная часть таких случаев касается деятельности нелегальных кредиторов и участников рынка, уже давно исключенных из реестра. При этом СРО разделяет позицию регуляторов и властей, что дальнейший ввод ограничений на рынке необходим для его окончательной и скорейшей очистки от недобросовестных практик.

В последние годы наблюдалась недобросовестная практика маскировки всевозможных мошеннических схем под выдачу займа с залогом недвижимости, рассказывает аналитик «Эксперт РА» Иван Уклеин. Работающим на этом рынке кредиторам априори невыгодно, чтобы заемщик своевременно платил по своему долгу, и зачастую кредиторы маскировали истинную цель – легально получить квартиру, стоимость которой в несколько раз превышает выданный заем, объясняет он. Белых микрофинансовых организаций в этом бизнесе практически не было (человек, у которого есть квартира и легальный доход, скорее возьмет кредит в банке под несравнимо меньший процент), добавляет Уклеин. Кроме того, заключает он, кредитование под залог жилья – это социально чувствительный сегмент, поэтому регулятор поставил задачу – прекратить подобную практику.

Законопроектом также предлагается ужесточить требования к владельцам и менеджменту микрокредитных компаний (МКК) по аналогии с требованиями к деловой репутации, квалификации менеджмента и владельцев МФО. Это делается для того, чтобы не допустить на финансовый рынок недобросовестных лиц к управлению МКК, сказано на сайте Госдумы. Законопроект также повышает требование к минимальному размеру капитала МКК с нынешних 10 000 до 5 млн руб. Увеличение будет поэтапным: по 1 млн в год – до 2024 г.

ЦБ хочет запретить займы под залог жилья

Центробанк предлагает запретить микрофинансовым организациям выдавать займы под залог жилья, объявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на заседании Межрегионального банковского совета при Совете Федерации (ее цитирует «Интерфакс»). По словам Набиуллиной, запрет нужен для предотвращения мошенничества с недвижимостью.

«Очень важное предложение – запретить выдавать микрофинансовые кредиты под залог жилья», – поддержала Набиуллину спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. «Человек, когда находится в тяжелейшей финансовой ситуации, он не читает, он не думает, ему срочно надо решить эту проблему. Люди просто без жилья остаются, единственного жилья, а там дети, семьи. Надо просто ввести на это запрет», – сказала она. Матвиенко попросила без потери времени приступить к выработке такого законопроекта.

Займы под залог недвижимости, например, активно предлагала микрофинансовая организация «Городская сберкасса». В январе этого года ЦБ исключил ее из реестра микрофинансовых организаций и свою работу компания прекратила за несоблюдение нормативов, предоставление недостоверных отчетных данных и нарушение правил бухучета. В сохраненной копии сайта «Городской сберкассы» осталась информация о займах под залог недвижимости: МФО предлагала ссуды на 0,5–15 млн руб. заемщикам 18–75 лет.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

Читайте так же:  Какие банки дают кредит покупки автомобиля

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Суд арестовал недвижимость основателя «Домашних денег» Евгения Бернштама

По данным «Эксперта РА», самый большой портфель залоговых займов по итогам первого полугодия 2018 г. был у компании «Столичный залоговый дом» (CarMoney) – 1,58 млрд руб. Но компания предлагает ссуды под залог автомобилей и спецтехники, сказано на ее сайте.

«Вероятно, инициатива запретить микрофинансистам выдавать деньги под залог недвижимости связана именно с нелегальными участниками финрынка. Если судить по жалобам клиентов МФО, то говорить о том, что такая проблема носит массовый характер, нельзя», – говорит директор СРО «Мир» Елена Стратьева. По ее словам, все-таки сейчас большинство легальных компаний сосредоточены на выдаче небольших займов, где залог не требуется. Тем не менее регуляторные изменения уже меняют рынок: компании вынуждены корректировать бизнес-модели и переходить из сегмента PDL в Installment, указывает она. Если к этому добавится еще и запрет на выдачу займов под залог недвижимости – это скажется на доходности МФО, предупреждает Стратьева. «У ЦБ и СРО МФО достаточно инструментов (такой, как анонсированный на днях стандарт взыскания просроченной задолженности), чтобы контролировать работу МФО и не вводить прямых запретов на отдельные виды займов», – уверена она.

В рэнкинге микрофинансовых организаций по итогам первого полугодия 2018 г. «Эксперт РА» указывал, что в ближайшие годы из-за ужесточения регулирования структура портфелей МФО и их продуктовые линейки существенно изменятся. «Несколько сотен неэффективных игроков покинут рынок, многие из оставшихся компаний диверсифицируют свою деятельность в пользу более долгосрочных потребительских, POS и залоговых микрозаймов», – писало рейтинговое агентство.

«Мы видим, что этот сектор [микрофинансовых услуг] очень быстро растет, и здесь есть, к сожалению, недобросовестные практики. Ключевой проблемой остаются нелегальные кредиторы, которые продолжают маскироваться под микрофинансовые организации», – признала Набиуллина. Она также предложила повысить ответственность за нелегальную деятельность: поднять штрафы с 500 000 до 2 млн руб. и ввести уголовную ответственность.

Проценты и гайки

Анализируй это

Что остается клиенту, жаждущему денег в долг? Только одно — включать голову. Легальная организация должна быть в специальном реестре ЦБ. По данным того же ЦБ, количество нелегальных МФО превышает в три раза число легальных. Конторы эти отличаются особо кабальными условиями, хитро сочиненными договорами, и в итоге взятые на недельку 10 тысяч очень быстро могут превратиться в полмиллиона.

При этом «белые» МФО ограничены в своих аппетитах законом. Например, не имеют права устанавливать ежедневную процентную ставку более 1,5 процента в день, а с 11 июля — и вовсе не более 1 процента. Кроме того, с этого года действует ограничение максимальной суммы задолженности по кредитам или займам, взятым на срок не более года. Проценты по всем обязательствам по такому займу не могут превышать долг более чем в 2,5 раза. Как только установленный законом рубеж достигнут, рост долга прекращается. Иными словами, взятые у МФО 10 тысяч рублей могут в итоге превратиться лишь в 35 тысяч, и не более (10 тысяч долга + 25 тысяч, которые накапают из начисленных процентов и прочих выплат по неустойке). Стоит иметь в виду, что с 1 июля долговой «заборчик» еще передвинут — до 2-кратной суммы займа (наши 10 тысяч смогут превратиться максимум в 30 тысяч долга), а с 1 января 2020 года — до 1,5-кратной (отдавать за взятые 10 тысяч придется не больше 25 тысяч рублей).

Читайте так же:  Взять займ на год онлайн на карту

Кроме того, резко сузили и круг лиц, которым МФО может уступить права по вашим займам. Теперь долг могут купить только организации, которые находятся в ведении Центробанка или Федеральной службы судебных приставов, а также физлица, на которых укажет сам должник. Причем этот запрет распространяется даже на старые долги.

По закону МФО обязаны раскрывать полную стоимость кредита, то есть не только указывать в договоре все платежи и процентные ставки, но и абсолютную сумму, которую предстоит выплатить.

В любом случае не стоит торопиться. Вы имеете право обдумать договор в течение 5 дней без изменения условий. Возьмите бумаги домой, внимательно изучите индивидуальные (таблица) и общие условия договора, обратите внимание на дополнительные услуги. На первой странице индивидуальных условий в правом верхнем углу в рамке обязательно должна быть указана полная стоимость кредита. По закону она не может превышать среднее по рынку значение больше, чем на треть. Значение это можно узнать на сайте ЦБ (Информационно-аналитические материалы — Потребительское кредитование — Информация о среднерыночных значениях полной стоимости потребительского кредита (займа).

— Наверное, регулятор может снизить риски со стороны недобросовестных МФО, но остаются риски и со стороны клиентов, — говорит Никита Масленников, руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития. — А ко многим из них возникают вопросы. Вот ты полез в кабалу к МФО. Ты свои деньги, свой бюджет считать умеешь? Ты понимаешь, что не расплатишься? Сейчас ЦБ начал активную пропаганду финансовых знаний среди населения. Выпускаются учебники, создан специальный просветительский сайт «Ваши финансы». Что касается рынка МФО, то сейчас идет его обеление, все двигается к большей прозрачности и подконтрольности.

Дом не сдается

Микрофинансовым организациям запретили выдавать займы под залог жилья

Из документа следует, что теперь запрещается выдача микрозаймов под залог жилого помещения заемщика или иного физлица-залогодателя. Также МФО не смогут выдавать займы под залог доли в праве на общее имущество и под залог права требования дольщика по договору долевого участия в строительстве. В итоге у МФО все же остается возможность выдавать потребительские займы под залог помещений, но только не жилых.

Эти требования вступают в силу с 1 ноября 2019 года. При этом они не будут распространяться на МФО, учредителями, акционерами или участниками которых являются Российская Федерация, ее регионы или муниципалитеты.

Разработку и принятие закона инициировали председатель Госдумы Вячеслав Володин и глава Совета Федерации Валентина Матвиенко, а также представители всех фракций. Тему начали широко обсуждать в апреле этого года — о вероятном запрете выдачи потребительских займов под залог жилья тогда сообщила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она уточняла, что запрет нужен для предотвращения мошенничества с недвижимостью.

Активной выдачей микрокредитов под залог жилья ранее занимались несколько МФО, все они на данный момент исключены из реестра Банка России и не могут вести легальную деятельность. Практику таких выдач нельзя назвать добросовестной, фактически это прикрытие для мошеннических схем по отъему недвижимости (например, оформление микрозайма под залог недвижимости с соглашением об отступном с открытой датой).

Впрочем, изменения правил выдачи микрозаймов под залог жилья не единственные в публикуемом «Российской газетой» законе. Новации также касаются правил функционирования и регулирования работы МФО.

Так, новый закон предусматривает установление требования к размеру собственных средств микрокредитной компании (МКК, микрофинансовых организаций с ограниченным функционалом) с действующих сейчас 10 тысяч рублей до 5 миллионов. Это увеличение будет поэтапным по миллиону рублей в год — до 1 июля 2024 года.

Для всех видов МФО также вводятся дополнительные возможности по идентификации клиентов, в том числе делегирование права на проведение такой идентификации банкам. Кроме того, МФО смогут идентифицировать клиентов через государственные информационные системы. Вячеслав Володин ранее указывал, что эта мера позволит пресечь получение займов мошенниками с помощью чужих паспортных данных.

Для того чтобы не допустить на финансовый рынок недобросовестных участников и исключить доступ недобросовестных лиц к управлению МКК, ужесточаются требования к деловой репутации, квалификации менеджмента и владельцев таких компаний по аналогии с существующими требованиями к деловой репутации, квалификации менеджмента и владельцев микрофинансовых компаний (МФК).

Публикуемый закон — еще один шаг в ужесточении регулирования микрофинансового рынка, начавшегося с 2019 года. Так, с начала года уже вступили в силу ограничения, инициированные Банком России. Ключевым нововведением стало ограничение ежедневной ставки по потребительскому займу одним процентом. Кроме того, максимальный объем выплат, который кредиторы могут потребовать с заемщика, сократился до двукратной величины от суммы кредита (с 2020 года она станет полуторакратной).

Видео (кликните для воспроизведения).

По данным двух кредитных бюро, во втором квартале 2019 года МФО впервые за два года снизили выдачу микрозаймов. Это следствие переориентации микрофинансового рынка с коротких займов «до зарплаты» в пользу более «длинного» кредитования. Участники рынка также ждут продолжения идущего процесса его консолидации — клиентов мелких МФО получат крупные игроки.

Источники

Закон о займе под залог недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here