Займ под залог квартиры мошенничество

Займ под залог недвижимости. Случай мошенничества из практики

Займ под залог недвижимости стал очень распространенным способом быстро получить нужную сумму денег. Эта сфера быстро стала привлекательной для разного рода мошенников, цель которых – получение недвижимости. Правда, ситуации бывают и обратные, так как мошеннические действия периодически возникают и со стороны граждан, которые считают, что суд в любом случае встанет на их сторону, если ответчиком будет частный инвестор.

Разберемся в том, что собой представляет займ под залог недвижимости. По сути, этот обычный займ, но с обеспечением исполнения обязательства в виде залога недвижимости. Залог – это обременение, которое служит гарантией для займодавца, поскольку в случае неисполнения обязанности недвижимость подлежит продаже, и с вырученной суммы гасится задолженность. Стоит учитывать, что займодавцу переходит именно часть суммы, а не вся квартира, как это ошибочно представляется. Если инвестор хочет забрать у вас всю квартиру, то вы имеете дело с мошенником, поэтому стоит обратиться в правоохранительные органы.

Распространенным способом обмана является то, что гражданам предлагается заключить договор купли-продажи вместо оформления залога. Это обман. Вы должны подписывать только тот договор, который соответствует сути ваших отношений с заемщиком – должно быть прописано предоставление денег, сумма, условия погашения, объект залога. Если вам предлагают оформить один договор вместо другого, то вы имеете дело с мошенниками. Помните и положения о том, что притворные сделки (которые прикрывают другие) являются недействительными.

Бывает, правда, и обратная ситуация. Так, встречаются ситуации, когда граждане, продавшие свои квартиры, чтобы быстро получить деньги впоследствии заявляли о том, что их целью была передача недвижимости в залог, и их обманули. Самым известным за последнее время случаем стал правовой конфликт частного инвестора Заура Алиева и его клиентки Ольги Фроловой. Фролова продала квартиру Алиеву, так как ей срочно нужны были деньги на погашение нескольких кредитов.

Был оформлен договор купли-продажи, подписанный сторонами и зарегистрированный в установленном порядке. Женщина погасила задолженность, но решила, что квартиру продавать она не собиралась, поэтому договор купли-продажи надо признать недействительным. Она подала на Алиева в суд, но успеха не добилась. Суд пришел к выводу, что женщина прекрасно понимала значение своих действий и то, какие правовые последствия они вызовут.

Ольга Фролова ссылалась на то, что договор купли-продажи прикрывал договор займа под залог недвижимости. Она заявила, что была введена в заблуждение относительно реальных последствий сделки. Однако суд обратил внимание на то, что Фролова работала риэлтором и ранее оформляла ипотеку, то есть, могла различить договор купли-продажи и договор займа. К тому же, ей хорошо было известна суть залога. Суд обратил внимание и на то, что Фролова оформила для совершения сделки доверенность, в которой были прописаны полномочия на подписание договора купли-продажи.

Суд не нашел в действиях Алиева недобросовестности, поэтому это дело стало одним из прецедентов, когда потерпевший стороной чуть не стал инвестор, а не гражданин. Вернее, даже в каком-то смысле все-таки стал, поскольку Фролова развернула настоящую информационную войну, в которой объявила мошенником Алиева. При этом, суд признал его действия добросовестными, но Фролова до сих пор настаивает на том, что ее обманули.

Эта история хорошо иллюстрирует то, что надо внимательно изучать документы, которые вы подписываете. И, если вы заключаете договор купли-продажи квартиры, то не стоит надеяться впоследствии признать его недействительным после того, как получите деньги. Суды будут исходить из того факта, что вы понимали значение своих действий, если не будет доказано иное. Не стоит надеяться на то, что подобные махинации останутся безнаказанными – они могут рассматриваться и как мошенничество, поэтому при оформлении займа или купли-продажи подписывайте именно тот договор, наступления правовых последствий которого вы действительно хотите.

По информации пресс-службы Гильдии юристов рынка недвижимости

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки. В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Читайте так же:  Кредит наличными по паспорту и снилс

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи. Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Читайте так же:  Срочный займ без отказа пожалуйста

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику. Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
«Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…».

И в п. 88 того же Постановления:
«Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…».

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Мошенничество в сфере залогового кредитования

За последние два года в РФ активизировалось многочисленное количество организаций, которые выдают большие суммы под залог жилплощади. Это отличное предложение! Быстро решаются финансовые проблемы и не нужно показывать ежемесячные доходы. Но если рассмотреть эти сделки подробно, то в результате у людей нет ни денежных средств, ни личного жилья.

Глеб Немордовский наивно думал, что это удача! Оформляется кредит на выгодных условиях, дополнительных бумаг не нужно, а жилплощадь есть возможность вернуть чуть позже. Но в итоге Глеб просто подарил мошенникам собственную квартиру в центре Москвы.

Началась история с обычного объявления в газете.

В объявлении указывалось, что некая фирма предлагает ссуду под залог недвижимости и при этом нужно выплачивать очень маленькие проценты. На то время Глеб действительно нуждался в 1 миллионе рублей, и он сразу же набрал указанный номер телефона.

Оператор быстро ответил на все его вопросы и предупредил, что это, вполне возможно, но нужно выполнить такие условия сделки: заключить договор купли-продажи, но с предварительно оформленным договором с возможностью обратного выкупа, а также соглашением об обратном выкупе. Ему объяснили — это залог, но на выгодных условиях.

Условия действительно указывали выгодные, но человек не предполагал, что в документах о кредите речи не идёт – это так называемая Серая схема.

Юридические сделки с клиентами выглядят так:

  • Оформляется договор купли-продажи жилплощади;
  • Дополнительно заключается второй документ, который предоставляет возможность обратно выкупить жильё в заранее условленные сроки, но при этом по более высокой цене.

Разница в стоимости является процентами за пользование денежными средствами. По документации получается — Глеб продал жильё на определённое время, и как только произведётся возврат денежных средств получает жилплощадь обратно.

Как ни прискорбно, но этой возможности нет. Сделка купли-продажи регистрируется официально в государственных организациях. Если заёмщик обратится с жалобами в прокуратуру или же полицию, эти органы власти бессильны. Договоры подписаны – сделка является гражданско-правовыми отношениями.

Глеб понял, что его обманули мошенники, но поздно. Через полгода к нему пожаловал риелтор с уточнениями – у квартиры новый хозяин.

В настоящем времени мошенники очень искусно и грамотно составляют бумаги и из этих документов следует, что заёмщик добровольно передал недвижимость, а взамен были переданы деньги. Правоохранительные органы настоятельно рекомендуют внимательно изучать бумаги, которые граждане РФ подписывают, ведь активность аферистов возрастает с каждым днём, а привлечь их к ответственности всегда сложно.

Самым обидным остаётся то, что злодеи не занимаются агрессивным маркетингом по СМС или по телефону. Они свободно размещают свои, на первый взгляд, выгодные объявления на просторах интернета, в прессе и хладнокровно ожидают новых наивных жертв, которым срочно нужны денежные средства.

Читайте так же:  Кредит для молодежи с 18 лет

Не забывайте: незнание законов, слабая юридическая грамотность российских граждан не снимает ответственности, а злодеям позволяет действовать любыми способами, применяя различные схемы.

Не забывайте, что злодеи могут предоставить для ознакомления один документ, а на подпись поддать совершенно другой договор. Злоумышленники предпочитают делать ставки на обычную человеческую жадность – за услуги просят мало, а получают в полном объёме. Консультироваться с юридическим специалистам, нам не свойственно, ведь люди привыкли рассчитывать исключительно на личные силы. Вдруг вы решитесь оформить ссуду под залог собственной квартиры, рекомендуем предварительно проконсультироваться с нотариусом и уточнить все возможные риски. Так вы действительно получите деньги, и у вас будет возможность сохранить право на жильё.

Сейчас у Глеба Немордовского есть только одна возможность вернуть недвижимость: судится с новыми жильцами, и он так и пытается делать. В судах России аналогичные дела рассматриваются еженедельно, а исходный результат неизвестен.

Внимательно ознакомившись с предоставленным материалом вы понимаете, что все рекламные объявления о выгодных, быстрых кредитах под залог жилья – мошенничество! Прежде чем решится на звонок, подумайте, взвесьте… Запомните дешёвым бывает только сыр в мышеловке и не пренебрегайте консультацией организаций, специализирующихся на данном вопросе.

Быстро получить кредит под залог любой недвижимости вам помогут специалисты компании “Финансовые решения и сервис”. Получите положительное решение всего за 1 день по 2 документам, без поручителей и справок о доходах. Мы работаем в полном соответствии с ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а наша репутация подкреплена десятками положительных отзывов наших клиентов.

Схемы мошенничества с недвижимостью

СХЕМА 1

Классическая схема мошенничества через заем под залог квартиры:

знакомый собственников квартиры (Мошенник 1) входит в доверие к собственникам квартиры, убеждает их взять для него займ под залог их квартиры у своих «знакомых» инвесторов (Мошенник 2), затем создается видимость того, что обязательство Мошенником 1 перед Мошенником 2 выполняются в течение некоторого времени. После этого у Мошенника 1 «возникают финансовые трудности», из-за которых он не может выплачивать долг. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество. После получения исполнительного листа квартира реализуется посредством торгов. Обычно торги проводятся через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 2.

СХЕМА 2

Вариация мошеннической схемы через заем под залог квартиры:

Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Тот дает на подпись Собственнику Договор займа и Договор залога квартиры, где в качестве инвестора выступает Мошенник 2 (которого Собственник не видит). Также Собственнику говорят написать расписку в получении всей суммы займа, указанной в Договоре под предлогом того, что Росреестр не пропустит регистрацию Договора залога квартиры. На руки выдается часть суммы займа, вторую сумму Мошенник 1 обещает выдать после регистрации Договора залога. Затем Мошенник 1 теряется на время под предлогом занятости или командировки. Собственник не получивший всю сумму займа и не зная, кому отдавать долг пытается связаться с Мошенником 1. Мошенник 1 продолжает контакт с Собственником, постоянно оттягивая выдачу оставшейся части займа. В это время по Договору займа начинают идти сроки возврата долга и процентов по нему. Мошенник 2 обращается в суд с иском о взыскании займа и обращении взыскания на заложенное имущество.Далее по схеме 1

Видео (кликните для воспроизведения).

СХЕМА 3

Классическая схема мошенничества займа под договор купли-продажи квартиры.

Собственник квартиры обращается к Мошеннику 1 за займом под залог квартиры. Мошенник 1 убеждает Собственника вместо Договора займа и Договора залога квартиры подписать Договор купли-продажи квартиры с Мошенником 2, объясняя собственнику, что это обычная деловая практика договор оформляется для дополнительных гарантий возврата частному инвестору долга. Для того, чтобы придать видимость добропорядочности намерений, Мошенники также готовят для Собственника предварительный Договор купли-продажи квартиры на его родственника или другое доверенное Собственнику лицо. Этот Договор Мошенники называют Договором обратного выкупа. Вместе с этими документами Мошенники убеждают Собственника подписать расписку в получении денег за проданную квартиру и оформить доверенность на лиц, указанных Мошенниками, для регистрационных действий с квартирой. После регистрации сделки Собственник отдает по предварительному Договору купли-продажи квартиры деньги (долг), но квартира в его собственности Мошенники не возвращают.

СХЕМА 4

Вариации мошеннических схем с договором купли-продажи квартиры.

Под договор купли-продажи квартиры Собственника Мошенник 1 может также «взять у частного инвестора» (Мошенника 2) заем для себя по Схеме 1.

СХЕМА 5

Схема мошенничества по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.

Собственник квартиры обращается в организацию, специализирующуюся на выдаче займов (например, МФО) Мошеннику 1. Мошенник проверяет финансовую платёжеспособность Собственника, готовит Договор займа сначала на приемлемых условиях для Собственника (например, сроком на 10 лет рублевый заем). Экземпляр подписанного Договора займа Собственнику на руки не дают. Мошенник 1 забирает подлинники правоустанавливающих документов на квартиры, объясняя, что вопрос о выдаче займа будет рассматриваться руководством. Далее собственника вызывают на подписание основного Договора займа, в котором срок возврата займа уже снижен до двух-трех лет, а сумма займа продублирована в эквиваленте к доллару США. На вопросы, почему срок такой маленький и зачем указан эквивалент к доллару, Мошенник 1 объясняет, что Договор будет продлеваться, если обязательства будут выполняться строго по графику, а указание суммы в долларах США нужно для их программы, которая считает только в этой валюте, так как они работают с европейскими банками. Мошенник 1 объясняет, что Собственник может отказаться от подписания Договора, но в таком случае по условиям подписанного предварительного Договора он должен выплатить процент от запрашиваемой суммы, а также оплатить брокерские услуги.

После регистрации Договора залога квартиры, Собственнику выдается график, где все суммы указаны в долларах США, из чего он понимает, что выплачивать он будет в эквиваленте к этой валюте. Через некоторое время Мошенник 1 настаивает под разными предлогами переподписать Договор займа (например, обещая реструктуризацию, или говоря о том, что нужно срочно гасить образовавшуюся небольшую задолженность по возврату долга.) В новом Договоре сумма основного долга увеличивается в полтора два раза по сравнению с той, которую Собственник фактически взял. Мошенник 1 объясняет, что это долг увеличился из-за увеличения курса доллара, а также насчитаны проценты и пени за просрочки. Собственнику не дают время на принятие решения, пугая тем, что в противном случае они заберут квартиру.

Читайте так же:  Взять кредит на жилье без первого взноса

Подписав новый Договор займа, после регистрации Договора залога, Мошенник перечисляет сумму займа на счет Собственника и требует перевести эти деньги снова на счет Мошенника 1. Собственнику выдают новый график платежей, из которого он узнает, что сумма ежемесячных платежей выросла вдвое и справляться с такими платежами он уже не может.

Дождавшись, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, Мошенник 1 действйет разными способами:

    вызывает Собственника в офис и склоняет его к подписанию Договора купли-продажи квартиры на аффилированную организацию или на частное лицо (Мошенник 2), объясняя, что это «лизинг», и Собственник может выкупить свою квартиру у Мошенника 2. При этом сумма долга Собственника перед Мошенником 1 выставляется нереальная, завышается. Мошенник 2 создает видимость того, что расплатился за долг Собственника перед Мошенником 1 и получает в собственность квартиру Собственника. Вне зависимости от того, выплачивает Собственник Мошеннику 2 деньги за свою квартиру или нет , квартира в его собственность не возвращается.

В момент подписания Договора займа и Договора залога с Собственником подписывается соглашение об отступном на квартиру и Доверенность на лиц, указанных Мошенником 1 на регистрацию этого соглашения. Также подписывается третейское соглашение а рассмотрение спора по займу Третейским судом. Несмотря на то, что Собственник оплачивает заем, в момент, когда возникает просрочка платежа, Мошенник 1 не извещая Собственника, подает в Третейский суд (который действует в интересах Мошенника). Собственник не вызывается судом, который выносит решение в пользу Мошенника 1, взыскивая с Собственника долг по его завышенным расчетам. После чего Мошенник 1 регистрирует с лицами, указанными в Доверенности соглашение об отступном, квартиру переходит в собственность Мошенника 1. После чего Мошенник 1 в течение короткого времени переоформляет квартиру на свое лицо Мошенника 2 по договору купли-продажи квартиры.

  • Создав все условия для того, чтобы Собственник не смог справляться с обязательствами по возврату долга, дождавшись просрочки платежа, Мошенник 1 обращается в суд с иском о взыскании долга и обращения взыскания на заложенное имущество. Затем квартира в рамках исполнительного производства продается с торгов через подставную фирму, чтобы снизить цену квартиры до максимума. В результате собственник остается не только без квартиры, но и с остатком долга перед Мошенником 1.
  • СХЕМА 6

    Вариация мошеннической схемы по договору займа под залог квартиры с постепенным увеличением долга.

    Такую же «сложную» схему используют «частные инвесторы». Заключая с Собственником договор займа под залог квартиры с Мошенником 2, Мошенник 1 ждет, когда Собственник начнет допускать просрочки платежей, затем объясняя, что Мошенник 2 готов обратиться в суд и забрать квартиру, Мошенник 1 обещает «уладить вопрос» с Мошенником 2, убеждая, что нужно дополнительное обеспечение второй квартирой. Собственник, боясь потерять первую квартиру, «закладывает» вторую квартиру по договору купли-продажи с Мошенником 3 под те же обязательства. При этом Мошенники наращивают сумму долга (необоснованно ее увеличив). Дальше Мошенники получают возврат суммы, и ждут, когда Собственник начнет допускать просрочки. Когда начинаются просрочки платежей, Собственник теряет обе квартиры. По первой Мошенник обращается в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, вторая квартира уже в собственности у Мошенника 3.

    СХЕМА 7

    «Театральная постановка» с целью вынуждения подписания договора-купли продажи квартиры.

    Людям (в основном одиноким пожилого возраста) звонят на телефон представляясь сотрудниками банка и под предлогом сбоя в работе системы и потери некоторых данных клиентов — просят сообщить банковские реквизиты.

    Далее звонит якобы участковый и сообщает, что звонили вовсе не банковские работники, а мошенники, которых пытаются поймать уже несколько лет. Псевдо полицейский просит жертву помочь в поймки аферистов по горячим следам на «живца» и выполнять то что предлагают мошенники. Социально ответственные граждане охотно соглашаются оказать помощь следствию лишаясь поле этого материальных средств и единственного жилья.

    Информацию о потенциальных жертвах сливают, как правило социальные службы и участковые.

    Подробнее в видеосюжете передачи «Человек и Закон»:

    Заём под залог квартиры: как не стать жертвами мошенников

    Как обезопасить свою недвижимость, если у вас есть долги, читайте в материале N1.RU

    Недавно случилась история, вызвавшая резонанс: женщина, находящаяся в декрете с тремя детьми, лишилась единственной квартиры из-за просрочек по выплатам и подписанного соглашения об отступном с открытой датой. Выяснилось, что должница брала заём в компании, позиционирующей себя как микрофинансовая организация (МФО). Эксперты утверждают, что многодетная мать была вовлечена в старую схему спекуляций с недвижимостью, а следственный комитет уже возбудил уголовное дело против данной организации.

    Как не попасть в руки мошенников и не потерять жильё, если пришлось взять заём, и как проверить микрофинансовую организацию на добросовестность? Читайте в материале N1.RU.

    Эксперты считают, что при внимательном прочтении договора риск стать жертвами мошенников минимален. Однако факты говорят об обратном: за последнее время недобросовестные организации успели лишить жилья не один десяток россиян. Как сообщают представители проекта ОНФ «За права заёмщиков», подобные случаи зафиксированы уже в пяти регионах, в том числе и в Новосибирской области.

    «Жалобы на подобные ситуации к кредитным правозащитникам проекта ОНФ «За права заёмщиков» поступают пока из пяти регионов: Москва, Московская область, Волгоградская область, Краснодарский край и Новосибирская область. Трудно оценивать точное количество пострадавших во всех случаях, поскольку не все, кто пострадал от недобросовестных действий кредиторов при оформлении займов под залог недвижимости, обращаются за помощью именно к нам. Однако в каждом из этих регионов можно говорить о десятках семей, лишившихся своего жилья. Но мы не исключаем, что подобные схемы распространены и в других регионах», — рассказали в движении Общероссийского народного фронта.

    Читайте так же:  Где взять денег если много кредитов

    При этом, по словам специалистов, для многих клиентов МФО заём на короткий срок является чуть ли не единственным спасением в ситуации, когда нет возможности взять кредит в банке.

    «На момент, когда брали квартиру в ипотеку, у меня была работа со стабильным заработком, однако кризис заставил перейти на фриланс. Несмотря на то что я хорошо зарабатываю, доход нерегулярный. Поэтому спасителями для меня стали МФО: за счёт «займов до зарплаты» я сохраняю хорошую кредитную историю по ипотеке», — делится своим опытом жительница Новосибирска Алёна Кислицина

    .

    Руководитель судебной практики правового центра сопровождения и защиты бизнеса «Аргумент» Юрий Дындо

    поясняет: деятельность официальных микрофинансовых организаций и компаний чётко регулируется Центробанком России. Компании, в отличие от банков, предлагают небольшие по сумме потребительские кредиты. Для физических лиц высшая планка варьируется от 500 тысяч до миллиона рублей. И сам факт того, что организация, занимающаяся микрозаймами, одобряет сумму свыше миллиона, должен клиента насторожить.

    В Центробанке отмечают: сейчас любое юридическое лицо может выдавать займы под залог недвижимости. Правда, здесь стоит учитывать, на каких условиях оформляется договор.

    «По закону, стороны свободны в заключении договора. Он может быть обеспечен залогом как движимого, так и недвижимого имущества, в частности, квартиры. В случае просрочки организация, выдающая заём, может обратиться в суд с иском о возврате долга путём реализации заложенного имущества. Этот процесс осуществляют судебные приставы: они выставляют квартиру на торги (и только в том случае, если она не является для должника единственным жильём). На торгах заложенную недвижимость может приобрести любой желающий, а вырученные за продажу деньги идут кредитору в счёт исполнения договора займа», — рассказывает Юрий Дындо.

    Эксперт отмечает, что некоторые кредиторы не хотят связываться с долгой процедурой реализации недвижимости, поэтому и возникают различные юридические схемы внесудебной реализации, в частности, соглашение об отступном, подписанное сторонами.

    Почему официальные МФО не лишат клиента квартиры

    Для МФО, находящихся в реестре Центробанка, существует ряд правил, которые они обязаны соблюдать. В частности, для микрозаймов прописана норма сопоставимости долга и стоимости имущества, не являющегося залогом. Соответственно, взяв заём в размере 30 тысяч рублей, человек не накопит долг, равный стоимости квартиры. Согласно статье 12 Федерального закона «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», процент, который имеет право начислить организация по потребительскому кредиту, не должен превышать трёхкратного размера суммы займа.

    В центре «Аргумент» предупреждают: ссылки на правовую неграмотность населения вызывают сочувствие, но, руководствуясь холодной юридической логикой, любой человек должен отдавать себе отчёт в том, какие документы он подписывает. То обстоятельство, что одной из сторон правоотношений явилась бывшая МФО, по сути, не имеет особого значения.

    «Организации, которые выдают займы под залог имущества, хотят получить как можно большую прибыль с процентов и при этом затратить как можно меньше сил на взыскание задолженности. Мой совет гражданам таков: вне зависимости от того, подписываете ли вы договор с банком, МФО или с каким-либо физическим лицом, — обращайте внимание на все условия соглашения. А если не можете должным образом проанализировать документы на предмет рисков, обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам. Когда вы возвращаете долги вовремя, организации, выдавшие заём, вас никак не трогают. Однако в случае просрочки вы можете обнаружить множество юридических тонкостей не в вашу пользу. Думайте об этом заранее, заключая любого рода договоры, тем более, когда на кону стоит ваша единственная квартира», — предупреждает Юрий Дындо.

    Взять заём и не потерять квартиру

    Иван Меринов

    , генеральный директор микрофинансовой компании «СМСфинанс», считает, что заёмщик должен насторожиться, если организация, позиционирующая себя как микрофинансовая, предлагает оформить заём на сумму свыше полутора миллионов рублей под залог недвижимости.

    «Не стоит забывать, что компания, которая стала объектом скандала, сейчас не имеет статуса МФО и функционирует как обычное ООО, которое не подчиняется нормам и правилам микрофинансирования. Подобные организации не отчитываются перед регулятором, не проходят проверки ЦБ, соответственно, государство не может гарантировать их добросовестность. МФО, занесённые в реестр, проходят регулярные проверки. Отсутствие нареканий от ЦБ означает, что как в документации, так и в рабочих процессах у организации всё построено согласно законодательству и она несёт ответственность за соблюдение всех предписанных норм. Я считаю, что есть моральные нормы и принципы, переступать через которые не вправе ни одна организация, вне зависимости от того, регулируется ли она государством или нет. Всех потенциальных заёмщиков мы призываем внимательно проверять договоры и статус организации, в которую они обращаются», — отмечает Иван Меринов.

    Помните, при заключении договора с МФО всегда следует:

    1) проверить, состоит ли организация в реестре ЦБ;

    2) убедиться в том, что организация — не новый игрок на рынке;

    3) внимательно изучить условия договора, ознакомиться с суммой ежемесячных выплат с процентами, а также узнать, какие штрафные санкции будут применяться в случае просрочки;

    4) понимать, из какого дохода вы планируете возвращать деньги;

    5) избегать организаций, предлагающих выдать заём под залог недвижимости.

    И юристы, и эксперты микрофинансовой отрасли едины во мнении: внимательность и здоровая подозрительность помогут россиянам сохранить недвижимость и свободно пользоваться всеми преимуществами микрокредитования. Кроме того, участники отрасли и регулирующие органы отреагировали на частые жалобы россиян и создали горячую линию, где заёмщики могут получить консультацию.

    Ранее N1.RU писал о том, что делать, если банк, в котором оформлена ипотека,

    Видео (кликните для воспроизведения).

    лишили лицензии, а также о том, как справиться со страхами ипотечного кредитования . N1.RU поможет выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке .

    Источники

    Займ под залог квартиры мошенничество
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here