Ставки по кредитам для застройщика

Финансирование долевого строительства

Реализация национального проекта «Жилье и городская среда». Внедрение новых механизмов финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующих риск для граждан

Банк России участвует в выполнении поручения Президента России по созданию условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Ипотека» в его составе.

В рамках своей компетенции Банк России работает над созданием условий для внедрения банками новых законодательных требований к финансированию проектов строительства жилья для обеспечения бесперебойного перехода на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Работа проводится в соответствии с изменениями в законодательство о долевом строительстве, которыми предусмотрен переход от действующей модели привлечения средств граждан непосредственно на счета застройщиков к целевой модели, когда средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. Согласно новой модели, финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эксроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц — участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

Изменение требований к уполномоченным банкам

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 установлены критерии (требования) к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Одним из таких критериев является наличие у банка кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале — до недавнего времени он был не ниже уровня «A-(RU)» и (или) «ruA-», присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство (АО) и (или) АО «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА».

В середине мая 2019 года в это постановление внесены изменения и Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2019 № 606 установлены новые требования к уполномоченным банкам. В соответствии с ними в перечень уполномоченных банков будут включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». Таким образом, перечень уполномоченных банков расширяется.

При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.

В связи с внесением изменений в законодательство разработаны и определены постановлением Правительства России требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Актуальный перечень данных банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России (в разделе «Информация по кредитным организациям»).

Для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банком России внедрено регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Разработано, прошло публичное обсуждение и 05.02.2019 вступило в силу Указание от 26.12.2018 № «О внесении изменений в Положение Банка России от 28 июня 2017 года № «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».

Проектный подход позволит банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.

Банком России проводятся регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России и АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам осуществления банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.

На проведенной в режиме видеоконференции 12 марта 2019 года встрече с представителями около 800 застройщиков практически из всех субъектов Российской Федерации, в которой принимали участие представители Банка России, Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», профессиональных общественных организаций и общественной организации «ОПОРА РОССИИ», государственных органов субъектов РФ, два банка — ПАО Сбербанк и Банк «ДОМ.РФ» — представили презентации своих кредитных продуктов проектного финансирования и основных процедур работы с застройщиками при рассмотрении заявок.

Необходимая информация о наличии и характеристиках кредитного продукта (кредитных продуктов), предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять в целях получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).

Информация о проектном финансировании: заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, и открытии счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

http://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/

Стоимость кредитов для застройщиков жилья завышена — эксперты

Ранее газета «Известия» сообщила, что общероссийская общественная организация «Деловая Россия» обратилась к вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину с просьбой проверить случаи завышения ставок по кредитам для застройщиков, возводящих жилье с использованием эскроу-счетов. По их данным, в среднем ставки составляют 12-14%, а иногда достигают 18%.

Читайте так же:  Уведомление банка о досрочном погашении кредита

«Оценки «Деловой России» близки к реальности — ставки по кредитам для застройщиков действительно превышают 10% годовых и иногда могут быть выше 15%. Это значительно выше ставки рефинансирования (6%), что связано с высокими, по мнению банков, рисками вложений в жилищное строительство, которое отличается крайне низкой рентабельностью среди других базовых отраслей экономики», — сказала управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. Она добавила, что разница в себестоимости строительства и цены продажи жилья минимальна в большинстве регионов, что снижает привлекательность работы с застройщиками.

«Поэтому и кредит для них дорогой. Чтобы кредит становился более дешевым необходимо повышение спроса на жилье и увеличение цен», — подчеркнула эксперт. По ее словам, банки готовы кредитовать опытных девелоперов со значительным портфелем успешно завершенных комплексов, а также с очень хорошо проработанными и перспективными новыми проектами. Чаще всего такие объекты возводятся в Москве, Санкт-Петербурге и в других локальных развитых рынках жилья.

Литинецкая добавила, что если речь идет о регионе со слабым спросом и низкой рентабельностью строительства, то у застройщика могут возникнуть проблемы с получением кредита.

Эксперт подчеркнула, что для получения кредита застройщики также должны рассчитывать на вложение 30-40% собственных средств, хотя эта доля может меняться в зависимости от оценки проекта. Также банки могут потребовать и дополнительный залог при выдаче кредита — акции компании, земельный участок, другие объекты недвижимости в собственности застройщика.

Ранее зампред ЦБ РФ Ольга Полякова сообщала, что средняя ставка проектного финансирования застройщиков жилья составляет 5-7% годовых. Она отмечала, что есть примеры, когда ставка равна ниже 1%. «Безусловно, этому способствуют темпы поступления денежных средств на счета эскроу и темпы продаж», — говорила Полякова.

В свою очередь в Минстрое также сообщали, что ставки для застройщиков не превышают 7%.

С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, застройщиков кредитуют банки. При этом определены критерии проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования.

http://www.finmarket.ru/news/5173207

«Доступ к деньгам покупателей до окончания стройки — возврат в прошлое»

Зампред ЦБ Ольга Полякова — о рисках новых пирамид, отказах застройщикам в кредитах и проектом финансировании строек

Центробанк выступил против введения механизма поэтапного раскрытия эксроу-счетов для застройщиков до передачи ключей покупателям. Регулятор считает, что это несет в себе риски появления новых пирамид и возвращает отрасль в «не самое лучшее прошлое». Об этом в интервью «Известиям» рассказала заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Во время беседы она сообщила, какие еще изменения готовятся в рамках реформы, почему банки отказывают застройщикам в кредитах и до какого уровня могут дойти процентные ставки при использовании нового механизма.

— В прошлом месяце активизировались застройщики, которые считают необходимым ввести механизм, позволяющий им получать средства не на стадии передачи ключей покупателю, а по мере завершения этапов строительства. Минстрой выступает за эту меру, а ЦБ по-прежнему не поддерживает?

— Мы считаем, что пока это преждевременно. Цель перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу — защитить интересы граждан. И существующий механизм это предусматривает. Открываться эскроу-счет может только в банке с определенным рейтингом, средства застрахованы и будут перечислены застройщику после передачи ключей покупателям. Вы можете быть спокойны, что ваши деньги целы, и вы получили тот продукт, за который перечислили эти деньги.

Со временем можно будет посмотреть на целесообразность механизма поэтапного раскрытия. Но я думаю, что к этому вопросу можно будет возвращаться не раньше, чем через два года, когда мы наработаем практику, поймем, как работает механизм, насколько быстро застройщики реализуют проект, нет ли здесь проблем.

В самом механизме поэтапного раскрытия счетов эскроу заложены определенные сложности. Нужно понимать, на каком этапе можно раскрывать счета и часть денежных средств перечислять застройщику. Кто-то должен определить эти критерии. Банк должен будет тогда контролировать, что они были соблюдены, определенный этап строительства пройден. Процесс администрирования этого механизма тоже будет стоить денег, поэтому не приведет к достаточно серьезной экономии.

Я слышала от многих застройщиков, что они хотят использовать эти средства не только на погашение уже выданного кредита, но и для строительства других объектов. Чем это отличается от того, что мы имели раньше?

— Проще говоря, от «строительства» пирамид? Подобный механизм делает реформу с проектным финансированием бессмысленной, разве не так?

— Это полностью противоречит механизму, предусмотренному и будет в какой-то степени возвратом в не самое лучшее прошлое.

Банки вместо дольщиков

— Как вы оцениваете первые результаты реформы? Оказался ли банковский сектор готов к ней? Какова последняя статистика?

— В целом первые результаты можно считать положительными — новая схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу активно развивается. То, что реформа строительной отрасли назрела, было понятно — зачастую финансирование было непрозрачным, ряд застройщиков использовал так называемый котловой метод.

Что касается нового механизма финансирования, сегодня 94 банка отвечают установленным правительством критериям и имеют право открывать счета для застройщиков, счета эскроу для физических лиц. Они же могут являться основными кредиторами для застройщиков.

— Но ведь не все уполномоченные банки начали работу с счетами эскроу?

— Да, действительно не у всех 94 банков бизнес-модели предусматривают кредитование строительного сектора. На сегодняшний день 38 кредитных организаций подтвердили, что готовы работать с застройщиками, обладают соответствующими компетенциями, инфраструктура настроена на взаимодействие с застройщиками. Этого количества банков и их запаса капитала сегодня достаточно, чтобы обеспечить финансирование. Но надо учитывать, что есть и сдерживающие факторы, которые не позволят кредитным организациям принять положительное решение о кредитовании застройщика. В первую очередь это негативная деловая репутация и плохое финансовое состояние компании.

Наш мониторинг процесса перехода на проектное финансирование показывает, что на конец ноября было открыто около 27 тыс. счетов эскроу, на них депонировано более 80 млрд рублей денежных средств и 80% приходится на один крупнейший банк.

Читайте так же:  Займ по фото паспорта на карту срочно

Уже есть проекты, по которым раскрыты счета эскроу, таких около тысячи, и 1,6 млрд рублей уже перечислены на счета застройщиков в погашение кредита.

— А сколько кредитов застройщикам одобрено?

— На сегодняшний день уже одобрено кредитных линий на общую сумму 682 млрд рублей, заключено 542 кредитных договора. Отмечу, что 682 миллиарда — это величина, практически соответствующая объему кредитов, которые до перехода на проектное финансирование были выданы строительному сектору на возведение жилой недвижимости. Напомню, раньше в строительство жилья было вложено порядка 4 трлн рублей, из них 650 млрд рублей — средства кредитных организаций, 400 млрд рублей — собственные средства застройщиков. Всё остальное — средства дольщиков. Сейчас соотношение постепенно будет меняться.

— Почему банки отказывают в кредитах?

— Причины разные. Самая частая — почти 65% отказов — непредставление застройщиком надлежащего пакета документов. Более трети отказов — несоответствие проекта кредитной политике банка. Кредитная организация смотрит, какое количество проектов построил застройщик, были ли у него проблемы в ходе строительства, есть ли претензии со стороны заказчиков и подрядчиков, не судится ли он с кем-то.

Есть также отказы по инициативе самих застройщиков. И самая значительная доля приходится на тех, у кого проект, как оказалось, соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу. Кроме того, надо учитывать, что у застройщика есть право подать заявки в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия. При этом он может попасть в число отказников в одной кредитной организации, а в другой войти в список застройщиков, получивших кредит.

— Сейчас обсуждается вопрос создания единого исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны предоставлять для получения проектного финансирования. Как вы относитесь к этой идее?

— Банк России постоянно проводит консультации с кредитными организациями, в том числе обсуждается и эта тема. Мы на текущий момент считаем, что установление единого исчерпывающего перечня документов может стать сдерживающим фактором для кредитования застройщиков. Ведь разным банкам в соответствии с их кредитной политикой могут потребоваться разные документы. И если банк не получит нужные ему документы, не входящие в исчерпывающий список, скорее всего, он не станет принимать на себя риск и просто откажет в финансировании.

Страхование рисков

— На эскроу-счетах 80 млрд рублей, а кредитных линий одобрено на 682 млрд. Банки берут на себя риск по застройщикам?

— Да. У банков постепенно будет увеличиваться объем кредитного риска на строительную отрасль, и поэтому очень важным становится вопрос оценки этих рисков на этапе принятия решения о предоставлении кредитов.

— И банк, естественно, закладывает свои риски в процентную ставку?

— Безусловно. Он не может этого не закладывать — банк должен страховать свои риски, создавать резервы под возможные потери по выданным ссудам.

— Какова ставка по кредитам для застройщиков?

— Первоначальная рыночная ставка может составлять порядка но по мере поступления денежных средств на счета эскроу она снижается. Средняя ставка на всем жизненном цикле кредита может достигать низкого уровня, сегодня — от 5 до 7%. Если уровень покрытия заемных средств деньгами на счетах эскроу выше 100%, с чем мы уже сталкиваемся в ряде случаев и видим на конкретных примерах, то ставка может быть и 1%, и ниже. Этот механизм достаточно выгоден для застройщиков, которые готовы работать без котлового метода и имеют финансовые модели в основе своего бизнеса. При этом сейчас застройщик заинтересован в том, чтобы сдать объект вовремя и скорее получить средства покупателей со счетов эскроу.

— Многие компании жалуются, что банки рассматривают заявки дольше рекомендованных 45 дней. Планируете урегулировать эту проблему?

— В определенной степени уже регулируем, установив 45 дней в рекомендациях, которые мы подготовили вместе с Минстроем и ДОМ.РФ. Мы осуществляем мониторинг, еженедельно получаем данные по количеству поступивших и рассматриваемых заявок, по количеству отказов и по их причинам. И уже видим изменение пропорций. Если в начале процесса перехода на новый механизм финансирования примерно 70% заявок были на стадии рассмотрения, то сейчас 70% уже рассмотрены. По срокам статистика разная. Есть банки, которые рассматривают заявки за 20 дней, то есть за минимальное время для оценки кредитоспособности проекта. В некоторых кредитных организациях сроки достигают

Донастройка реформы

— Даже Минстрой признавал, что в связи с проектным финансированием цены могут вырасти до 30%.

— Стоимость диктует спрос. Цены начали расти до перехода на проектное финансирование. При этом официальная статистика говорит о незначительном росте цен на жилье в третьем квартале текущего года.

— Сбербанк недавно заявил, что для покупателей жилья у застройщиков, которые открыли эскроу-счета в этой организации, будет устанавливаться льготная ставка по ипотеке. Нет ли у вас информации по другим банкам? Может регулятор порекомендует и им ввести такую же схему?

— У банков есть возможность и право принимать подобные решения, крупнейший банк его принял. По другим организациям информации нет, но мы уже наблюдаем, что развивается конкуренция за хорошего застройщика. Безусловно, вместе с застройщиками в банки будут приходить и покупатели жилья, которые будут нуждаться в ипотечных кредитах. Не исключено, что и другие кредитные организации для повышения конкурентных преимуществ тоже пойдут на такой шаг.

— Есть ли оценки с учетом развивающейся конкуренции, до какого уровня могут упасть ставки по ипотеке?

— Национальный проект и паспорт проекта «Жилье и городская среда» предусматривает, что ипотечная ставка должна прийти к уровню не выше 8% годовых. Рынок самостоятельно определяет стоимость кредитных ресурсов — ЦБ не диктует процентные ставки, и прогноз мы не делаем. Но достижение 8% реалистично уже сейчас.

— Время прошло, опыт получен, и видны, может быть, недостатки нового механизма финансирования долевого строительства. Есть планы что-то усовершенствовать, изменить? Видны ли слабые места, которые напрашиваются на то, чтобы их скорректировали?

— Мне кажется, слабые места, которые были, уже закрыты внесенными изменениями в закон. Сейчас идет тонкая настройка.

В частности, Банк России поддержал поправки в Налоговый кодекс, по которым на период, когда по условиям договора банк начисляет, но не получает проценты по кредиту, он уплачивает налог на прибыль в конце срока кредитования.

Читайте так же:  Подать заявку в банк на потребительский кредит

Рассматривается вопрос о введении иммунитета расчетных счетов застройщика, имеющих целевое использование, к исполнительным документам; а также о возможности использовать новый механизм региональными и муниципальными властями для расселения ветхого жилья.

— Я понимаю, что сейчас интересы дольщиков защищены новой системой финансирования и системой страхования вкладов. Но всё же, как покупателю понять, что застройщик надежный, дом строится и будет сдан в срок? Ведь время уходит, деньги обесцениваются и опять проходить весь путь не хочется.

— При переходе на проектное финансирование появился источник информации для потребителей, застройщиков, банков, контролирующих органов — для всех заинтересованных лиц, кому необходимо знать, где какой дом строится, в каком состоянии находится строительство, на каком этапе, насколько это соответствует этапам, которые заложены в проектной документации, кто строит, какая репутация у этого застройщика, за счет чего он финансируется. Этот источник — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), ее ведет корпорация ДОМ.РФ. Мы также пользуемся этой системой, когда нам необходимо получить информацию о ходе строительства объекта.

http://cbr.ru/press/int/poliakova_2019-12-04/

«Ставка по кредиту застройщику может быть близка к нулю»

— С 1 июля 2019 года вступают в силу новые правила строительства недвижимости в части привлечения средств граждан — будущих собственников жилья. Объясните суть изменений?

Видео (кликните для воспроизведения).

— Эскроу-счет — это де-факто промежуточный счет, на который покупатель квартиры размещает средства. И доступ к этим средствам у застройщика появляется только после того, как он полностью построит дом и подготовит его к передаче дольщикам. По сути, банк является гарантом, обеспечивающим получение квартиры дольщиком.

— Не усложнит ли требование по открытию эскроу-счета и без того непростой для покупателей процесс покупки квартиры?

— Ничуть. Более того, мы надеемся, что открытие счета эскроу в нашем банке добавит покупателям спокойствия и упростит процесс покупки. Счет эскроу можно открыть в любом уполномоченном банке. Сейчас в Сбербанке это можно сделать в центрах ипотечного кредитования и офисах премиального обслуживания. По инициативе застройщика мы сможем организовать сервис и в других офисах. В последующем работать со счетами эскроу клиентам — покупателям квартир можно будет и дистанционно. Взаимодействие банка с застройщиком уже возможно по электронным каналам связи, что не требует одновременного присутствия всех сторон сделки эскроу в офисе.

— За счет каких средств тогда застройщик строит дома? Банковский кредит?

— Да, разумеется. Если раньше застройщики использовали средства дольщиков для финансирования своих проектов, то по новым правилам до окончания строительства им нужно воспользоваться либо собственными средствами, либо привлечь банковское финансирование. Мы уже реализовали десяток сделок с застройщиками, которые, опережая время, применяют схему кредитования с использованием счетов эскроу для продажи квартир, не дожидаясь, когда это станет обязательной нормой.

— В чем особенности таких сделок?

— Первое — поменялась структура финансирования. Если раньше мы, как правило, ограничивались 60-процентной долей от бюджета проекта, то сейчас готовы финансировать до 85% проекта. И, что самое важное, наши клиенты получают очень интересные условия по процентной ставке. Дело в том, что процентная ставка по данным кредитам снижается по мере накопления средств на счетах эскроу. У Сбербанка сейчас возможны варианты, когда при превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования застройщика банком мы можем ставку по кредиту застройщику снижать до уровня 0,01% годовых.

— На эскроу-счета физлиц доход начисляется?

— Нет, по закону физические лица не получают дохода. Это и позволяет нам снижать ставку по кредитам, предоставляемым застройщикам на строительство дома. Также сейчас мы прорабатываем в пилотном режиме на нескольких регионах схему, когда снижается ставка не застройщику, а физическому лицу по ипотечному кредиту в случае размещения средств на счете эскроу у нас же в банке.

— Деньги на счетах эскроу считаются уже личными средствами застройщика?

— Счет эскроу — это счет физического лица. То есть владелец этого счета не банк, не застройщик, а именно покупатель. И, соответственно, деньги до раскрытия счета эскроу являются средствами покупателя.

Средства с эскроу-счетов передаются застройщику только тогда, когда дом полностью построен, подготовлены необходимые документы для оформления права собственности на квартиры, квартиры готовы для передачи дольщикам и, более того, оформлено первое свидетельство на право собственности любого дольщика. То есть начался процесс передачи квартир дольщикам. Но надо понимать, что с этого момента застройщику передаются все средства со всех счетов эскроу, открытых к данному дому.

— А покупателю срочно понадобились деньги, может он отказаться от покупки квартиры и забрать взнос?

— Да, конечно, процесс расторжения договора должен быть прописан в договоре долевого участия. Чтобы забрать средства с эскроу-счета, человек предоставляет в банк подтверждение расторжения договора (чаще всего это будет зарегистрированное дополнительное соглашение к договору долевого участия о расторжении договора).

— Сделка прошла, а квартира покупателю не нравится — трещины в стенах или что-то еще…

— Претензии к качеству, как и раньше, возможны и должны быть решены в порядке, установленном договором. В крайнем случае можно обратиться в суд — это право дольщика никто не отменял.

— Но деньги уже уйдут застройщику?

— К сожалению, решить все проблемы одними только эскроу-счетами не получится. Механизм в первую очередь исключает потерю средств покупателем.

Вопросы качества регулируются действующими строительными нормами и договорными отношениями. И гарантировать, что построенная квартира устроит по качеству абсолютно всех, мы не можем. Но, безусловно, банк, как кредитор, осуществляет контроль за ходом строительства, за тем, чтобы все оснащение и используемые материалы соответствовали заявленному в проекте, чтобы дом был обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и благоустройством.

— У вас хватает для этого компетенций?

— Лично у нас — да. Мы сейчас, пожалуй, единственный банк, который имеет собственную сеть региональных служб строительной экспертизы. Все проекты у нас под чутким контролем наших строительных экспертов с инженерным образованием и большим опытом работы как на стройке, так и в контролирующих органах. Они постоянно участвуют не только в техническом аудите строек, но и зачастую даже в операционных вопросах стройки.

Читайте так же:  Как узнать сколько денег платить кредит

— Как отразится новая схема финансирования строительства жилых домов на стоимости квартир?

— Могу сказать только, как это в среднем отразится на стоимости строительства. Если взять, например, два проекта — один финансировался без привлечения банковских кредитов, а второй — с привлечением, то в последнем случае у застройщика могут появиться дополнительно процентные расходы. Как упоминалось ранее, на определенных стадиях проекта кредит может быть бесплатным. А в среднем процентные платежи не должны превысить 3–4% от бюджета проекта. Да и это можно компенсировать за счет дополнительных бонусов, которые позволяют застройщику сделать более качественный и эффективный проект.

— Каких?

— Во-первых, уверенность застройщика в том, что ему будет достаточно средств для финансирования проекта. То есть кредитные средства полностью покрывают остаток финансирования. Тем самым и менеджмент, и акционеры уверены, что, войдя в этот проект, они точно его завершат и не столкнутся с дефицитом источников финансирования как в целом, так и в какие-то определенные периоды.

Во-вторых, скорость строительства. Благодаря открытому кредитному лимиту и возможности выбирать средства точно в соответствии с потребностью подрядчиков и графиком производства работ, что позволяет более качественно и правильно управлять проектом. Управлять через своевременное финансирование, через своевременные закупки, через авансирование в нужный момент определенных контрактов. И более того, осуществлять подбор подрядчиков на проект из большего числа претендентов, желающих заполучить контракт с гарантированным финансированием.

Третий аргумент — это больше маркетинговая составляющая для компании. Привлекая средства дольщиков через эскроу-счета, компания продает не только квадратный метр, но и дополнительную гарантию беспрецедентного характера, которой не было на рынке раньше. И мы видим на примерах ряда реализованных проектов, что продажи опережают планы.

И четвертый момент, который достаточно выгоден в данной ситуации, — отсутствие повышенных требований со стороны 214-го закона. То есть застройщик, используя схему эскроу, освобождается от таких требований, как наличие необходимого опыта работы, ограничений по характеру и объемам заимствований, отсутствие иной деятельности и прочих. Банк оценивает клиента уже по собственным риск-метрикам. Государство же не будет осуществлять усиленный контроль, в силу того что рисков на дольщиках, на физических лицах нет. Эти риски перекладываются на банк, поэтому банк, по сути, и ответственный за этого клиента.

http://plus.rbc.ru/news/5bd75ad07a8aa905720c4b3e

Ставки по кредитам для застройщика

Российские застройщики жилья в среднем кредитуются под 5–7% годовых, в ряде случаев цифра составляет 1%. Об этом заявила зампред Банка России Ольга Полякова, сообщает «РИА Недвижимость».

Однако, по данным депутата Госдумы Алексея Изотова, средняя ставка для застройщиков по стране достигает 14%. Зампред ЦБ пояснила, что на начальном этапе кредитования ставка действительно может составлять 14%, но по мере наполнения счетов эскроу средствами она снижается.

Глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев объяснил разницу в размере кредитных ставок показателями надежности застройщиков. По его словам, для застройщиков, вызывающих сомнения, банки выставляют заградительные ставки.

На данный момент, по данным ЦБ РФ, банки получили почти 2,8 тыс. заявок от российских девелоперов на проектное финансирование строительства жилья. Ранее Минстрой России сообщал, что стоимость проектного финансирования для застройщиков жилья составляет сегодня 6,9%. Это средняя эффективная ставка по кредитам, выданным Сбербанком и банком «Дом.РФ».

http://realty.rbc.ru/news/5dcbed549a79474a7507ec1d

Сбербанк участвует в разработке механизма субсидирования ставки по кредитам застройщикам

МОСКВА, 20 мар — ПРАЙМ. Сбербанк на фоне складывающейся в настоящее время ситуации в экономике прорабатывает механизм субсидирования ставки по кредитам застройщикам и гостиничному бизнесу с профильными министерствами и другими банками, заявил РИА Новости зампред правления банка Анатолий Попов.

Сбербанк в настоящее время заключил уже более 800 договоров на строительство жилья по счетам эскроу, при этом застройщики активно осуществляют выборку финансирования по 90% таких кредитных линий.

«Весомой мерой поддержки со стороны государства для застройщиков будет субсидирование ставки по кредитам застройщиков…. Сейчас Сбербанк обсуждает предложения по субсидированию и участвует в проработке механизмов такой поддержки с профильными министерствами и банковским сообществом», — передал Попов через пресс-службу.

Он отметил, что прирост процентной нагрузки на проект за счет более медленных продаж на стадии строительства может повлечь максимальное увеличение к бюджету проекта 5-7%. В таком случае необходимый объем субсидий на четыре года в целом по рынку составит около 50 миллиардов рублей, указал зампред правления Сбербанка.

«Мы считаем очень важным, чтобы девелоперы жилья сохранили свою устойчивость и продолжали стабильно работать на рынке, так как строительная отрасль – одна из ключевых в социальной повестке страны. Возможная угроза в текущих внешних условиях — это снижение темпов продаж на стадии строительства, которое повлечет увеличение процентной нагрузки, так как по проектам строительства жилья устанавливается средневзвешенная процентная ставка, которая зависит от накопления средств на счетах эскроу. В результате, согласованная с банком финансовая модель по проекту может не выполниться и средств от продаж в проекте может быть недостаточно для погашения всех обязательств застройщика перед банком», — отмечает он.

Среди дополнительных мер поддержки, которые бы помогли строительной отрасли, Попов также назвал меры по субсидированию ставок по ипотеке физлиц и субсидирование затрат застройщиков по низкомаржинальным проектам. Он добавил, что поддержка государства потребуется и для гостиничного бизнеса, поскольку в ближайшее время данный бизнес будет испытывать сложности с загрузкой. Решением потенциальных проблем является субсидирование процентной ставки по кредитам, выданным по данному направлению бизнеса.

http://1prime.ru/state_regulation/20200320/831111981.html

Ставка на счет

Застройщики смогут получать кредиты под минимальный процент

«Мы прорабатываем поправки в законодательство о долевом строительстве, которые позволят поддержать застройщиков, которые по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности и не смогут получить обычные кредиты от банков на реализацию своих проектов. Мы рассматриваем возможность предоставления им беспроцентных займов. Это будет исключительная мера», — отметил Николаев.

Позднее зампред правительства Виталий Мутко уточнил журналистам, что процентная ставка будет зависеть «от ставки рефинансирования, от макроэкономической ситуации и от того, сколько денег они принесут на своих эскроу-счетах».

Читайте так же:  Авто в кредит в котласе

С 1 июля застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов.

Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Ставки в среднем должны составить 5-7 процентов.

Профессиональные участники рынка считают, что у 95 процентов застройщиков сложностей с переходом на новую систему не возникнет. Тем более что, как отметил глава минстроя Владимир Якушев, количество банков, которые уполномочены работать с эскроу-счетами, будет расширяться.

«Сегодня уже порядка 100 банков могут работать по этому механизму. Нам нужно запустить механизм, и если мы поймем, что этого перечня банков недостаточно, чтобы покрыть всю карту России, то он будет расширяться», — отметил Якушев.

Отдельный вопрос сегодня — достройка проблемных объектов. Сейчас, если застройщик не справляется, его объекты передают надежным компаниям. Но бывает, что и те не выдерживают свалившегося на них бремени. В результате люди все равно вынуждены ждать свои квартиры годами, пока не вмешается государство и не достроит все за счет казны.

Депутаты предложили правительству определить четкие критерии, предписывающие, кому помогать в первую очередь. А в каждом регионе появятся некоммерческие организации, которые будут достраивать проблемные дома как за счет средств из федерального и регионального бюджетов, так и на деньги инвесторов. Законопроект об этом депутаты должны принять до 1 июля.

http://rg.ru/2019/06/12/zastrojshchiki-smogut-poluchit-kredity-pod-minimalnyj-procent.html

Кредиты в процентах: сколько застройщики заплатят банкам?

Начиная с июля 2018 года, Сбербанк России открыл всего 100 эскроу-счетов (на них в банке хранятся деньги дольщиков, которые застройщик по новым правилам не может использовать, пока не достроит здание). Речь идет о введении новой системы покупки строящегося жилья: со следующего года от договоров долевого строительства перейдут на эскроу. Чтобы работать по новой схеме, застройщикам теперь придется брать кредиты под строительство.

В Новосибирске известны случаи в 2018 году, когда застройщик переносил сроки сдачи жилья из-за того, что ему пришлось брать кредит. Ожидание, пока банк одобрит займ, логично отдаляет и ввод в эксплуатацию самих зданий.

Но не только во времени могут потерять застройщики и потенциальные покупатели, проигрывают они и в цене. Как известно, кредит берется под определенный процент, а значит, возрастает и стоимость готовой квартиры. Об этом неоднократно уже говорили новосибирские эксперты.

Как рассказали в Сбербанке РФ, ставка по таким кредитам может варьироваться от 12 и до 4,5-6 процентов. Причем самый большой процент будет взиматься, когда на эскроу-счетах не будет денег, минимальный, когда там — средства за все проданные квартиры.

Есть две ставки по кредитам — базовая и специальная. Последняя начисляется на долю кредита, эквивалентную сумме средств по эскроу. По мере того, как экскроу-счет наполняется, процентная ставка для застройщика уменьшается. Зато в тот момент, когда эскроу раскроют, стоимость кредитования снова вырастет, рассказали в банке.

«Чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка, в целом же по рынку, как мы ожидаем, она будет ближе к восьми процентам», – сообщил представитель Сбербанка. Также специалисты считают, что ввод эскроу-счетов не может привести к значительному подорожанию жилья — только процента на три — четыре. Но это актуально только для тех, кто ранее уже занимался подобными проектами.

Изменения в законодательстве принесут явные минусы строительному рынку: например, увеличится стоимость жилья, усложнится процедура привлечения денег для строительных проектов, сократится само количество застройщиков. Но, как показала итоговая пресс-конференция, президент РФ Владимир Путин не изменил своей позиции относительно предстоящих перемен.

Путин считает, что нововведения необходимы, так как, по его мнению, ситуация на строительном рынке сейчас довольно острая. «Это никогда не закончится, если мы не наведем здесь порядок и не перейдём к цивилизованным способам жилищного строительства. Мы должны обязательно прекратить практику привлечения денег граждан с безответственным поведением после, связанным с расходованием этих средств», — сказал президент, отвечая на вопросы журналистов о дальнейшей судьбе строительного рынка в России в связи с изменениями в законодательстве.

Напомним, новый закон о долевом строительстве вступит в силу 1 июля 2019 года. Новые правила приведут к уменьшению количества «игроков» на строительном рынке, и как следствие, новостроек, уверены эксперты. Из-за этого вырастут цены на недвижимость — не менее, чем на 10 процентов.

Сегодня около 80 процентов строящегося в РФ жилья обеспечивается за счет средств участников долевого строительства. Согласно официальным данным, по всей стране на третий квартал 2017 года было зарегистрировано около 1,1 миллиона действующих ДДУ (договоров долевого участия). На начало августа 2018 года в России насчитывалось 880 домов, при возведении которых были нарушены права дольщиков. Всего на настоящее время пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков значатся 34 085 человек (некоторые эксперты считают, что их около 40 тысяч), а на проблемные дома приходится 90 617 договоров о долевом участии.

Если перевести в проценты число обманутых дольщиков (даже если брать максимальные 40 тысяч) от общего количества ДДУ, то получается примерно 8 процентов. Выходит, что вся реформа законодательства о долевом строительстве была затеяна ради сравнительно небольшого числа людей. Причем изменения никак не помогут решить проблему уже обманутых людей, а только обезопасит всех последующих потенциальных покупателей. Получается, что от реализации нового законопроекта выиграют только двое: банки, которым будут отходить имущество обанкротившихся застройщиков и государство.

И если выгода банков, по мнению экспертов, довольно сомнительна, то для государства она очевидна. Новая схема банковского (проектного) финансирования строительства уменьшает возможность появления потребности в бюджетной поддержке отрасли (фонд поддержки обманутых дольщиков, например). Это значит, что дома в случае фиаско застройщика будут достраиваться не за деньги из государственного бюджета, а на средства профинансировавших их банков, а также за счет страховых компаний.

Видео (кликните для воспроизведения).

http://4s-info.ru/2018/12/27/kredity-v-protsentah-skolko-zastrojshhiki-zaplatyat-bankam/

Ставки по кредитам для застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here