Снизить ставку по ипотечному кредиту

Как снизить проценты по ипотеке?

Выплаты по ипотеке съедают значительную часть семейного бюджета. Если знать, как снизить процент по ипотеке, можно существенно уменьшить расходы на кредитные выплаты. Изменить процентную ставку и сократить переплату может получиться не у всех, но в любом случае необходимо знать про возможные варианты ипотечных программ в России.

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Снижение процентной ставки – не фантастическая операция. Клиент на самом деле может улучшить условия кредитования, как на стадии заключения договора, так и после подписания соглашения.

Речь идет о ситуации, когда ипотечная ставка немного выше той, которая в текущий момент действует на рынке. Если при оформлении ипотечного кредита клиент использовал льготы или акционное предложение от банка, то в таком случае ставка вряд ли станет еще ниже.

Самая благоприятная ситуация для клиента – периоды снижения ключевой ставки. Если она падает, то уменьшаются и проценты по ипотеке.

Для уменьшения ставки важно, чтобы кредитополучатель:

  • не имел просрочек по кредитным выплатам (имеет хорошую кредитную историю);
  • оформил страхование имущества и, желательно, страхование жизни и здоровья.

Сколько раз можно снижать ставку по ипотеке

Теоретически, это можно делать сколько угодно раз. Однако тут все зависит от позиции банка-кредитора. Например, Сбербанк готов пересчитать проценты даже тем, кому уже снижали ставку в предыдущие годы.

Куда упадут ставки

«Банки будут стимулировать рост выдач, так как пока динамика рынка отстает от прошлогодних показателей», – заключает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. По ее словам, подправить статистику банкам помогут грядущие новогодние праздники: спрос на ипотеку из-за спецпредложений в это время выше. Аналитики НКР считают, что сохранить прошлогодние объемы выдачи (2,7 трлн руб.) банкам позволит увеличение среднего размера кредита. Например, в крупнейшем ипотечном регионе, Москве, число кредитов за январь – сентябрь уменьшилось (на 6,7%), но в денежном выражении выдачи выросли на 2,2%.

Банкиры обещают бросить все силы на стимулирование выдач ипотеки. Ставка складывается из стоимости фондирования, операционных расходов, стоимости риска, затрат на соблюдение нормативов и маржи банка, объясняет директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. По его словам, «на первом месте» для банков – стоимость привлечения ресурсов. Проблем с ликвидностью сейчас у нет, на финансовых рынках стоимость денег снижается, но рост конкуренции заставляет оптимизировать операционные расходы и сжимать собственную маржу, уверен он.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

По мнению Артема Иванова, директора по развитию ипотечного бизнеса Альфа-банка, ставки ипотеки продолжат снижаться вслед за ключевой, диапазон падения до конца года составит еще 0,1–0,2 п. п. Минимальное отклонение ипотечных ставок от ключевой колеблется в районе 2–2,5 п. п., говорит управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов: «Сюда заложены и маржа банка, и стоимость рисков, и расходы на выдачи. Реальные ставки вряд ли упадут ниже этих значений».

Средневзвешенные ставки выданной в течение месяца ипотеки к концу года достигнут 9,2−9,3% годовых, в первой половине 2020 г. опустятся ниже 9%, а к его концу – до 8,5%, прогнозирует руководитель направления банковских рейтингов НКР Михаил Доронкин.

Как снизить процент по действующей ипотеке в первичном банке-кредиторе

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЗакона о снижении ставок по действующей ипотеке, согласно которому банки в 2020 году обязаны пересчитать проценты уже взявшему ее ранее клиенту, не существует. Согласно статье 450 ГК РФ, изменение условий договора при отсутствии серьезных нарушений с какой-либо стороны возможно лишь с обоюдного согласия сторон.

Варианты снижения ставок по ипотеке в «своем» банке

Уменьшить ставку в “своем” банке можно несколькими способами.

  1. При помощи программы перекредитования ипотеки, ранее выданной банком (при наличии). Некоторые банки официально включают в свою линейку программы рефинансирования собственных ипотечных кредитов. Но таких предложений мало. Дело в том, что изменение условий ипотечного договора в части снижения процентной ставки считается ухудшением кредитного портфеля и приравнивается к реструктуризации кредита, что, в свою очередь, по требованию ЦБ РФ влечет увеличение расходов на создание банковских резервов. Это банку не выгодно.
  2. Воспользоваться программой государственной поддержки. Для отдельных категорий населения государство предоставляет безвозмездную субсидию на приобретение жилья. Так, закон о снижении процентов по ипотеке для молодых семей предполагает временное установление льготной ставки 6 % при рождении 2-го и 3-го ребенка на три и пять лет соответственно.
  3. Обратиться в банк с просьбой о снижении ставки по действующей ипотеке. Такой вариант особенно актуален при снижении ставок на ипотечном рынке. Еще 3 – 4 года назад стандартной считалась ставка 13-15 % годовых. Клиенты, взявшие тогда ипотечный кредит, могут обратиться в свой банк и рефинансировать его под 9-10 %.

Почему падают ставки

Основная причина удешевления ипотеки – снижение ключевой ставки, говорят банкиры и аналитики. Еще одно снижение ключевой ставки возможно в конце года, считают эксперты. Аналитики рейтингового агентства НКР ждут 0,25 п. п. Профессор ВШЭ и бывший первый зампред ЦБ Олег Вьюгин в беседе в «Ведомостями» не исключал и вдвое большего снижения.

Другая причина смягчения условий ипотеки – падение выдач. По данным ЦБ, ипотечный портфель банков на 1 октября превысил 7,2 трлн руб., но в сентябре банки выдали 106 749 ипотечных кредитов – на 12,5% меньше, чем годом ранее. Выдачи слегка снизились и к предыдущему месяцу – в августе банки выдали 106 868 кредитов. На динамику рынка повлиял рост ставок ипотеки в начале года, снизивший спрос на рефинансирование, объясняют спад аналитики НКР. В 2018 г. доля рефинансирования составила 11,5%, а сейчас опустилась до 4–5% выдаваемых кредитов.

По подсчетам ЦБ, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, в сентябре упала на 0,23 п. п. до 9,68% годовых, но пока не достигла прошлогоднего минимума (9,41%).

Порядок изменения условий

Как правило, при изменении ставки по ипотеке по действующему договору в «своем» банке заключается дополнительное соглашение о внесении изменений в условия текущего договора. Соглашение подписывается обеими сторонами (включая созаемщиков) в 2-х экземплярах и содержит сведения о новой процентной ставке, полной стоимости кредита, новом сроке или месяце, с которого будет изменен ежемесячный платеж. Дополнительно рассчитывается новый график платежей и выдается заемщику.

Кто вправе обратиться за снижением ипотечной ставки

В принципе, это может сделать любой клиент, ранее взявший ипотеку под больший процент. Обычно к таким заемщикам предъявляется ряд стандартных требований.

  • срок действия текущего договора не менее 4-6 месяцев при отсутствии просрочек;
  • подтверждение платежеспособности заемщика;
  • согласие супруга (супруги) для заемщиков, находящихся в браке.
Читайте так же:  Займ под залог птс онлайн заявка

Заявление на снижение процентной ставки по ипотеке и необходимые документы

Для уменьшения ипотечного процента заемщик должен предоставить: заявление-анкету, паспорт и справку о доходах. Иногда может потребоваться полный комплект документов, подаваемый при рассмотрении заявки на ипотеку. Если созаемщиком, доходы которого учитывались при выдаче, является супруга, находящаяся в декретном отпуске, банк может запросить заверенную копию трудовой книжки и копию приказа о нахождении в отпуске по уходу за ребенком.

Большинство банков позволяет подавать документы онлайн. Если такой возможности нет, придется идти непосредственно в кредитное учреждение или отправить заявление о снижении ставки заказным письмом.

Особых требований к таким заявлениям нет. По сути, банку нужно знать лишь ФИО заемщика, номер договора и причину снижения. Можно просто вписать эти данные в фирменный бланк либо написать заявление в произвольной форме. Примерный его образец представлен здесь.

После подачи документов нужно лишь дождаться решения кредитной организации. Часто банки заново оценивают платежеспособность своих клиентов при подаче заявки на снижение ставки. Поэтому срок рассмотрения заявлений в разных банках заметно отличается и колеблется от нескольких дней до нескольких недель. О его результатах заемщику сообщат по почте или иным способом, указанным в заявлении.

В случае положительного решения, клиент идет в свою кредитную организацию и переоформляет ипотеку под меньший процент. Однако банки не всегда снижают ставки при первом обращении.

Как снизить ипотечную ставку до заключения кредитного договора?

На этапе переговоров с банком или некредитной организацией (такие организации тоже могут предоставлять ипотеку — в этом случае происходит оформление ипотечного займа) постарайтесь дать менеджеру максимально полную информацию о себе и воспользуйтесь несколькими лайфхаками:

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке «Россельхозбанка», «ВТБ» и других в 2020 году

На официальных сайтах банков про рефинансирование ипотеки для своих клиентов зачастую не сказано ни слова. Однако это вовсе не означает, что снизить ставку не получится. Просто банкам невыгодно афишировать подобную информацию. Чтобы добиться пересчета процентов, заемщик должен сам проявить инициативу и обратиться непосредственно в организацию, выдавшую кредит.

Что делать в случае отказа

Первое, что нужно сделать – попытаться понять причину отказа и устранить ее. Если у заемщика есть другие, более мелкие кредиты, есть смысл сначала закрыть их и уже после этого пробовать добиться рефинансирования. И естественно, не должно быть никаких просрочек.

Еще один способ добиться положительного решения своего банка – это получить одобренное предложение по рефинансированию в другом. При наличии на руках оферты от конкурента, шансы на получение одобрения от своего банка заметно увеличатся.

Таким образом, заемщик должен:

  1. При получении отказа, по возможности устранить его вероятные причины.
  2. Обратиться в другой банк и получить одобрение рефинансирования там (конкуренты будут только рады новому клиенту).
  3. Имея на руках предложение другого банка, снова подать заявку в свой. Перспектива потери заемщика, как правило, делает банк более сговорчивым в вопросах рефинансирования.

Как рефинансировать текущий ипотечный кредит (заем)?

Вы сделали всё, чтобы добиться минимальной ставки при оформлении ипотечного кредита (займа), а через год экономические условия изменились и ставка на рынке ипотечного кредитования упала на несколько пунктов. Как уменьшить платеж постфактум?

Во-первых, стоит обратиться в банк, который выдал вам ипотечный кредит. Кредиторы дорожат своими клиентами и, скорее всего, сами предложат вам уменьшить ставку до уровня действующей ставки по продуктам кредитора. Сделать это можно путем рефинансирования — по сути, это оформление кредита на погашение ранее выданного кредита, только на более выгодных условиях. Если этот новый кредит оформляется в банке, который выдавал предшествующий ипотечный кредит, возможно, удастся обойтись без дополнительных документов, поскольку менеджер оформит всё за вас. Если банк предоставляет такую услугу, это может стать дополнительным преимуществом текущего кредитора.

Во-вторых, можно пойти к конкурентам — другим банкам, выдающим ипотечные кредиты. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости (в Москве это стоит около 5 тысяч рублей), регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тысячу рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).

такому количеству заемщиков уменьшили ставку по ипотеке в первом полугодии 2018 года

на эту сумму заемщики рефинансировали свои кредиты

Снижение процентной ставки по действующей ипотеке Сбербанка в 2020 году

Заполнить обращение можно на сайте ДомКлик.

Процесс принятия решения занимает от месяца. При одобрении заявки, ставка может быть снижена до следующих значений.

Вид займа При наличии полиса личного страхования Иные случаи
Военная ипотека Нет уменьшения
Нецелевой заём под залог недвижимости 11,9 % 12,9 %
Другие продукты 10,9 % 11,9 %

Основные требования банка:

  • процент по действующему займу выше, чем представленные выше;
  • нет просрочек по выплатам;
  • остаток долга – более 0,5 млн руб.;
  • заём выдан более года назад и по нему не было реструктуризации.

Также на решение банка могут повлиять и другие факторы.

Где упадут ставки

Банки продолжат снижать ипотечные ставки. «Санкт-Петербург» с 14 ноября снижает их по всем ипотечным программам на 0,6–1,75 п. п.; минимальная ставка составит 9% (для рефинансирования и сделок на первичном рынке), говорит замдиректора департамента продуктов Екатерина Синельникова. На новое снижение ставок в том числе в форме акции может пойти «СМП банк», сказала директор департамента ипотечного кредитования Наталья Коняхина. Спецпредложения к Новому году готовит «Возрождение», сообщила зампред правления Наталья Шабунина.

Банк Дом.РФ в ближайшее время предложит новые преференции для заемщиков, которые подтверждают свой доход выпиской из ПФР или переходят в банк на зарплатное обслуживание, рассказывает пресс-служба. «Ак барс», Альфа-банк и «Росбанк дом» примут решение об очередной корректировке ипотечных программ до конца года, если ключевая ставка изменится еще раз, сказали их представители.

Снижение ставки ипотечного кредита с помощью рефинансирования

Рефинансирование – это новый кредит на более выгодных условиях, который выдается для погашения старого. Чаще всего банки РФ предлагают «обновить» чужие кредиты (других организаций). Но можно обратиться и в свое финансовое учреждение. Банки не хотят терять клиентов, поэтому, как правило, соглашаются пойти на уступки в отношении ставок.

Для ответа на вопрос по ипотеке «Снизят ли проценты?» важно понимать, какая была ключевая ставка в момент оформления договора, и какая действует сейчас. В кризисных для экономики годах (2014-2015) значение ключевой ставки достигала значения 15-17%. Соответственно, процентные ставки кредитов были очень высокими. Если ипотека оформлялась в этот период, то сейчас точно нужно совершать рефинансирование кредита и уменьшать ставку. Потому что в 2019 году размер ключевой ставки – 6,25%.

Читайте так же:  Кредит под залог недвижимости в астане

Рефинансирование в том банке, который выдал кредит, гораздо проще, чем в стороннем. Не нужно собирать документы заново, менеджеры оформят все самостоятельно. От клиента понадобится только заявление.

Для рефинансирования в другом банке потребуется подготовить все документы, которые необходимы и для подачи первичной заявки. Кроме того, появятся дополнительные расходы:

  • оплата независимой оценки недвижимости;
  • оплата государственной пошлины для оформления новой ипотеки;
  • покупка нового страхового полиса.

К слову, с помощью рефинансирования можно решить и другие проблемы:

  • изменить валюту кредита;
  • объединить несколько долгов в один.

Снижение ставки по ипотеке с помощью реструктуризации

Реструктурирование ипотеки – это изменение условий действия кредита из-за улучшения или ухудшения финансовой ситуации клиента. При этом банк не снижает процентную ставку, но другими способами помогает изменить финансовую нагрузку.

Обратиться в банк за реструктуризацией в банк можно, если:

  • доход значительно увеличился;
  • доход значительно сократился.

Клиентам, чей доход повысился, выгодно увеличить сумму ежемесячных выплат, чтобы сократить итоговую переплату. Банк в итоге теряет часть запланированной прибыли, но все равно чаще всего соглашается на изменение условий. Нужно будет обязательно подтвердить увеличение дохода. Лучше всего подойдет справка 2-НДФЛ или справка по форме банка. Но могут быть рассмотрены договор подряда, договор о сдаче недвижимости в аренду и т.д.

Клиенты, чей доход значительно упал, могут написать заявление о реструктуризации, чтобы не испортить кредитную историю и не влезть в долги. Можно уменьшить сумму регулярных выплат в соответствии с падением дохода. Если финансовая ситуация совсем плохая, банк может предложить и другие варианты:

  • кредитные каникулы – долга на определенное время замораживается;
  • выплата только процентов;
  • изменение периодичности выплат.

Пойти на уступки и согласиться на реструктуризацию банк может только в том случае, если еще не было задержки платежа. Понадобиться документальное подтверждение причины сокращения дохода. Это может быть справка о состоянии здоровья, уведомление о сокращении с работы или справка супруги о начале декретного отпуска.

Как снизить процент по ипотеке в Сбербанке?

В Сбербанке действует два способа уменьшения финансовой нагрузки:

Ситуации, когда Сбербанк предлагает реструктуризацию:

  • призыв в армию;
  • декретный отпуск;
  • потеря трудоспособности по состоянию здоровья;
  • снижение зарплаты или потеря работы.

Процентную ставку Сбербанк в рамках реструктуризации не изменит, но может:

  • изменить валюту;
  • изменить срок выплат (можно увеличить срок выплат до 30 дней);
  • отсрочить на определенный срок выплату ипотеки.

Что нужно сделать, чтобы запустить процесс реструктуризации в Сбербанке?

  • Собрать документы и передать их кредитному менеджеру в банке или написать заявление онлайн.
  • Подождать, пока банк обработает заявку и сообщит решение.
  • В случае одобрения необходимо будет подписать дополнительное соглашение.

Данные о реструктуризации Сбербанк, как и другие банки, передает в бюро кредитных историй. Это не очень хорошо сказывается на кредитной истории клиента.

2 способ улучшить ипотеку – рефинансировать ее. Сбербанк предлагает рефинансировать ипотечные кредиты других банков. При этом есть возможность объединить ипотеку с дополнительным долгом (потребительским кредитом, кредитной картой). Комиссия за оформление ипотеки не взимается.

  • снижен процент по ипотеке в 2020 году может быть до 9% (минимальное значение, точный расчет производится индивидуально;
  • сумма – от 300 000 рублей;
  • срок – до 30 лет.
Видео (кликните для воспроизведения).

Залогом может стать:

  • квартира;
  • таунхаус;
  • жилой дом;
  • комната в квартире или часть жилого дома.

Заявление на рефинансирование ипотеки Сбербанк принимает от клиентов в возрасте от 21 года до 75 лет с официальным трудоустройством.

Чтобы совершить рефинансирование, нужно:

  1. Подать заявку на рефинансирование.
  2. Дождаться одобрения.
  3. Сбербанк погасит долги в других банках.
  4. После этого начнется выплата ипотеки в Сбербанке.

Краткие выводы

Что важно знать об ипотечном кредитовании:

  • Процент по ипотеке можно снизить до подписания договора и после.
  • ДО подписания помогут большой пакет документов, поручители, дополнительный залог, зарплатный счет в банке.
  • ПОСЛЕ подписания – рефинансирование, реструктуризация или обращение в суд.
  • Рефинансирование помогает снизить ставку по действующей ипотеке в стороннем банке или в том, где оформлялся кредит.
  • С помощью реструктуризации не может быть снижена ставка, но есть другие варианты изменения кредитования по просьбе клиента.
  • Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки в других банках (снижение до 9%) и реструктуризацию ипотечных кредитов, выданных Сбербанком.

Банки массово снижают ставки ипотеки

17 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля смягчили условия кредитования после того, как ЦБ 25 октября снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 6,5% годовых. Среди них – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк (РСХБ), Альфа-банк, «ФК Открытие». Корректируют программы и менее крупные игроки. Нынешнее падение ипотечных ставок не последнее в этом году, уверены эксперты.

Актуальные ставки по ипотечным кредитам в 2020 году

За последний год Центробанк 6 раз снижал ставку рефинансирования. Это позволило банкам значительно улучшить условия кредитования. Прямо сейчас кредитные организации готовы дать ссуду под 8-9 % годовых. И большинство экспертов на вопрос «будет ли в дальнейшем снижаться ставка по ипотеке» дают положительные прогнозы. Если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки, к концу 2020 года условия кредитования вполне могут стать еще привлекательнее.

Как получить господдержку после оформления ипотечного кредита (займа)?

Стать участником социальных программ не поздно и после выдачи ипотечного кредита (займа). Например, если вы член молодой семьи или поступили на военную службу, можно рассчитывать на субсидии от государства и компенсацию процентов.

Если у вас родился второй ребенок и вы получили материнский капитал, сертификат можно использовать, чтобы закрыть часть ипотечного кредита (займа) заранее и уменьшить размер переплаты.

На такую сумму можно снизить ипотечную ставку в отдельных случаях при покупке квартиры в строящемся доме. Для этого сразу после ввода дома в эксплуатацию следует оформить свидетельство о собственности, сделать оценку квартиры, купить страховку и предоставить все документы кредитору. Иногда банки выдают ипотечный кредит на приобретение квартир в строящихся домах под более высокий процент, а после ввода жилья в эксплуатацию готовы пойти на улучшение условий для заемщика.

Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?

Обратиться в суд — довольно редкий, тем не менее известный на практике метод уменьшения ставки по ипотечному кредиту. Работает он только в том случае, если банк нарушает обязательства, прописанные в кредитном договоре, например, необоснованно повышает проценты по кредиту, иногда даже не сообщая об этом заемщику.

Читайте так же:  Список литературы по дисциплине деньги кредит банки

Запускать судебный процесс стоит, только если вы уверены, что правда на вашей стороне — иначе в дополнение к процентам по кредиту придется оплачивать еще и судебные издержки. Тщательно разберитесь в вопросе и изучите каждую букву кредитного договора с банком, а лучше наймите профильного адвоката. И ни в коем случае не прекращайте платить по кредиту (даже на несправедливых условиях), пока не получите официальное решение суда — это чревато штрафами и нелояльным отношением к вам со стороны суда. Если ваш иск удовлетворят, банк компенсирует и ваши судебные издержки, и сумму переплат по кредиту в полном объеме.

Условия уменьшения ставки

Самым главным условием снижения ставки является отсутствие текущих задолженностей по своевременной выплате ипотеки и платежеспособность заемщика.

При рефинансировании займа в «своем» банке, кредитор может предложить 2 варианта изменения параметров кредита с учетом снижения ставки:

  • уменьшение месячного платежа при неизменном сроке;
  • уменьшение периода при неизменном месячном платеже.

С точки зрения переплаты, второй вариант – выгоднее, с точки зрения кредитной нагрузки на заемщика – удобнее первый вариант.

Большинство банков при утвердительном решении об уменьшении ставки автоматически уменьшают ежемесячный платеж.

Плюсы и минусы снижения ставки в «своем» банке

Один из плюсов снижения ставки в «своем» банке – простота оформления. Часто набор документов минимален, а на принятие решения банку требуется всего несколько дней.

Однако банк, уже заключивший договор на определенных условиях, не всегда добровольно идет на понижение ставки. Поэтому наличие одобрения рефинансирования ипотеки другим банком необходимо. Этот процесс требует времени и сбора документов.

Если же сравнивать снижение ставки по действующей ипотеке у изначального кредитора и рефинансирование ипотечного займа в другом банке, то первый вариант предпочтительнее по следующим параметрам:

  1. Нет необходимости переоформлять залог в пользу нового кредитора.
  2. Отсутствуют дополнительные расходы по снятию и оформлению обременения, нотариальные расходы и т. д.
  3. Экономия времени, так как перевод ипотеки в другой банк достаточно длительный процесс, сопряженный с большими затратами времени и сил.

Снизить ставку по ипотечному кредиту

Сумма кредита — 6 000 000 руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 14% годовых.

Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.

1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.

2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.

3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.

4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.

5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

Читайте так же:  Какой банк может рефинансировать кредит с просрочкой

6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте вашего кредитора. И если вы увидели, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы — исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить вам 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом.

7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.

8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.

Комментарий

Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов: «Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью — чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Для того чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам».

Примечания

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Снижение процентной ставки по ипотеке: практические советы

Ипотека — часто самый доступный способ получить квартиру мечты здесь и сейчас. Но вместе с долгожданной жилплощадью в жизнь покупателя квартиры приходит обязательство каждый месяц отдавать существенную часть своего дохода банку. Чаще всего речь идет о внушительной сумме — ведь заемщику хочется избавиться от долгового бремени как можно скорее, поэтому он часто делает выбор в пользу меньшего срока и большего платежа. Тем не менее ставку по ипотечному кредиту (займу), а значит, и ежемесячный платеж можно уменьшить. Рассказываем, что предпринять, чтобы сэкономить на ипотечных платежах.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Как уменьшить ипотечную ставку на этапе переговоров с банком.
  • Когда банк готов снижать ставку по ипотеке и как этим воспользоваться.
  • Как рефинансировать открытый ипотечный кредит.
  • Как реструктурировать долг и какой из вариантов реструктуризации выбрать.
  • Когда стоит добиваться снижения ипотечной ставки через суд.

Как снизить процентную ставку по ипотеке в банках России?

Есть несколько способов снизить ставку:

  • предоставить банку хорошие гарантии выплат и получить выгодную ставку еще до подписания договора;
  • получить государственные дотации;
  • оформить рефинансирование (перекредитование) в банке, который выдал ипотеку, или в стороннем банке;
  • попросить кредитное учреждение о реструктуризации – изменении условий выдачи кредита.

Самый безболезненный способ – добиться, чтобы банк снизил процент по ипотеке сразу после одобрения заявки. Для этого нужно:

  • обращаться туда, где открыт зарплатный счет;
  • предоставить максимально полный пакет документов;
  • внести крупный первоначальный взнос – около 40% от стоимости жилья;
  • оформить поручительство;
  • предоставить дополнительный залог, если нужно.

Если появились основания для льгот уже после подписания договора, все равно нужно обратиться в банк с документами, подтверждающими льготный статус.

Это касается ситуаций, когда, например, один из супругов поступил на военную службу и может рассчитывать на военную ипотеку. Либо в семье родился еще один ребенок, и теперь есть возможность погасить часть кредита материнским капиталом.

В крайнем случае снизить ставку поможет обращение в суд. Но этот способ актуален только для случаев, когда банк нарушил условия кредитного договора. Например, повысил процентную ставку без предупреждения. Перед тем, как обратиться в суд, нужно обязательно проконсультироваться у юриста и убедиться в своей правоте. Иначе можно проиграть дело и выплатить большую сумму на судебные издержки.

О других двух способах – рефинансировании и реструктуризации – мы остановимся ниже подробнее.

В каких случаях банк готов снижать ставку по ипотеке?

Такое возможно в случае падения кредитных ставок из-за снижения ключевой ставки Банка России. В этом случае законы рынка играют на руку заемщикам: если банк, который выдал вам кредит, не предложит приравнять ставку по вашему ипотечному кредиту к сегодняшней (более низкой), это сделает его конкурент — и переманит платежеспособного клиента.

Читайте так же:  Частный займ под залог доли в квартире

Стоит отметить, что с января 2019 года крупнейшие российские банки повышали ставки по ипотеке в результате декабрьского увеличения ключевой ставки Банка России до 7,75% годовых. Однако аналитики отмечают, что начиная с марта 2019 года ставки практически не менялись. Это свидетельствует о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок.

Иногда ипотечные заемщики оформляют кредит (займ) с переменной процентной ставкой, которая привязана к рыночным индексам и может повышаться или понижаться вместе с ними. Если ставка повышается, заемщик может нести существенные потери. Такие заемщики могут обратиться к кредитору с просьбой зафиксировать ставку, однако фиксация будет возможна на текущем уровне процентных ставок. Кроме того, можно обратиться к другому банку или некредитной организации за рефинансированием текущего ипотечного кредита или займа.

Где упали ставки

По данным агентства Marcs, которое специализируется на мониторинге финансовых услуг, в среднем снижение ставок ипотеки в 20 крупнейших банках составило 0,2–0,6 п. п. Его величина зависит от программы, размера первоначального взноса, срока и суммы кредитования, а также участия заемщика в зарплатных проектах. На столько изменились ставки, например, в Газпромбанке. Снижение коснулось всех его ипотечных программ. Больше всего подешевел кредит на сумму от 10 млн руб. с первоначальным взносом от 20% – на 0,6 п. п. до 8,1–8,4% годовых. Наименьшее снижение (на 0,2 п. п.) было для ипотеки на сумму до 6 млн руб. с тем же взносом: ставка опустилась до 9–9,3% годовых. В эти границы уложился и банк «Возрождение»: средние ставки при 20%-ном первом взносе в нем опустились до 8,25–8,65% годовых. Банк «Дом.РФ» дважды снизил ставки в октябре в сумме на 1 п.п на первичном рынке до 8,3% и на 0,6 п. п. до 8,8% на вторичном.

В «Открытии» ставки упали на 0,4–0,5 п. п., в ВТБ – на 0,1–04 п. п. по всем продуктам. Минимальные ставки в этих банках составляют теперь 7,85 и 8,6% годовых соответственно. Правда, они не будут доступны массовому клиенту. У «Открытия» ее получат зарплатные клиенты, которые приобретают квартиры у аккредитованного застройщика, а у ВТБ – покупатели квартир площадью от 100 кв. м.

Сбербанк снизил ставку лишь по программе субсидирования с застройщиками для кредитов сроком до семи лет на 0,2 п. п. до 7,1% годовых для зарплатных клиентов и 7,6% для остальных. ПСБ и Альфа-банк понизили ставки рефинансирования ипотеки до 8,85 и 8,69% соответственно.

Некоторые банки изменили условия жилищных кредитов временно, в рамках сезонных акций. До конца года ставки в «Абсолют банке» снижены на 0,5 п. п., в банке Дом.РФ, который в октябре снизил ставки на 0,6-1 п.п., — дополнительно на 0,2 п. п., в РСХБ – на 1% до 31 января 2020 г.

Как реструктурировать долг по ипотечному кредиту (займу)?

Еще один способ уменьшить ежемесячный платеж — реструктурировать действующий ипотечный кредит (заем), то есть изменить условия выплат. Реструктуризация позволяет увеличить или уменьшить ежемесячные платежи, при этом снизив переплату. Этот процесс можно запускать при двух противоположных условиях: либо доход заемщика возрос, либо сократился.

Если ваше материальное положение официально (это важно) улучшилось, есть возможность увеличить размер регулярного платежа, сократив за счет этого срок действия кредитного договора (договора займа) и, соответственно, сумму переплаты по кредиту (займу). Чтобы этот вариант сработал, придется доказать кредитору реальное увеличение доходов. Для этого подойдет справка с места работы или документы о наличии дополнительных источников дохода, например, договор найма, если вы сдаете квартиру, или пенсионное удостоверение и справки о получении пенсии.

Если же ваше материальное положение ухудшилось, тем более стоит просить кредитора об изменении условий договора. Доход может сократиться по независящим от заемщика причинам, таким как потеря работы или снижение заработной платы, обнаружение серьезного заболевания или уход в декретный отпуск. При новых обстоятельствах на текущий платеж по ипотечному кредиту может банально не хватать средств. В такой ситуации ни в коем случае нельзя прекращать платить и прятаться от банка. Следует как можно скорее объяснить ситуацию и предоставить документы, подтверждающие снижение дохода. Чаще всего кредитор идет навстречу и предлагает один из вариантов реструктурировать кредит:

  • пролонгация кредита (займа) — увеличение срока кредита (займа), которое позволяет снизить ежемесячный платеж;
  • отсрочка выплаты основного долга — когда заемщик в течение определенного периода может гасить только проценты;
  • изменение графика погашения займа, например иная периодичность выплат;
  • кредитные каникулы — срок, на время которого заемщик может приостановить выплаты;
  • комбинации перечисленных вариантов.

Как избежать мошенничества при попытке понизить ставку по ипотеке?

Если вы решили снизить ставку по ипотеке через суд, будьте бдительны: есть шанс нарваться на мошенников. Юридические споры, тем более с таким серьезным противником, как банк или некредитная организация, часто кажутся чем-то сложным, и клиенты стремятся максимально упростить себе задачу. Вместо того чтобы разобраться в ситуации и подать иск самостоятельно, заемщики зачастую ищут посредников, которые за небольшую плату якобы возьмут всю волокиту на себя.

Одна из самых распространенных в интернете схем мошенничества — предложение составить коллективный иск, мол, так шансы на решение суда в пользу обманутых заемщиков выше. Мошенники в таких случаях действуют по простой схеме: собирают с доверчивых заемщиков аванс за свои услуги «юридического помощника» и пропадают, меняя номера телефонов.

Видео (кликните для воспроизведения).

На самом деле в вопросе судебных разбирательств с банками количество не переходит в качество: если вы действительно имеете право на снижение ставки, суд встанет на вашу сторону и без коллективного иска. Но если вы всё же не чувствуете в себе уверенности, лучше наймите надежного адвоката. Он запросит за свои услуги больше, чем сайт-однодневка, зато действительно окажет профессиональную помощь в составлении иска. Если ваш иск удовлетворят, банк компенсирует и ваши судебные издержки.

Источники

Снизить ставку по ипотечному кредиту
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here